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“PF 우발채무 위험성 주택업이 가장 높아”

“PF 우려현장은 상환일정 조절해 유동성 관리 가능”

[SRT(에스알 타임스) 박은영 기자] 태영건설이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기로 기업재무구조개선(워크아웃)에 돌입한 가운데 PF 부채 규모에 따른 우려가 건설업계 전반으로 퍼지고 있다.

태영건설의 워크아웃 신청 당시 업계에선 이를 건설업계 전반으로 확대 해석하는 시선은 자제해야한다는 목소리가 적지 않았다. 하지만 300% 이상 부채비율 건설사들이 연일 거론되며 위기감이 확산되는 모양새다. 통상 부채비율이 200%를 웃돌면 위험, 300%를 넘으면 고위험이라고 평가받는다.

23일 증권정보포털에 따르면 앞으로 29일 이내 만기가 도래하는 PF 자산유동화어음(PF-ABCP)은 12조8,914억원이다. PF-ABCP는 부동산 건설 사업을 담보하는 브릿지론이다. 착공 전 단계에 발생하는 대출을 의미한다. 지난 19일 13조553억원 대비 1,639억원 가량 줄었으나 앞으로 한 달 동안 만기가 도래하는 부동산 PF 부채 규모는 여전히 13조원에 육박한다.

부채비율이 높은 건설사에 대한 우려도 지속적으로 나오고 있다. 최근 나이스신용평가의 ‘이슈 건설사 PF 우발채무 점검’ 보고서에서는 일부 건설사의 채무부담이 과도하고 지적하고 있다.

이 보고서에 따르면 롯데건설은 PF 우발채무가 3조원 이상으로 그룹 지원이 필요한 상황이라고 봤다. 지난해 말 롯데건설의 PF우발채무가 5조4,000억원 규모이며 전년도 말 보다 1조4,000억원 감소했지만 자기자본(2조7,000억원) 대비 높은 수준이라고 분석했다.

특히 상대적으로 위험도가 높은 ‘도급사업 관련 미착공 및 저조한 분양률 사업장’ PF 우발채무가 3조3,000억원에 달하며 우발채무 사업지 소재도 광역시 및 지방 지역 비중이 절반을 넘는다고 평가했다.

그러면서 나이스신용평가는 연내 본PF 전환 등 우발채무 감축 수준이 롯데건설 신용도에 중요하게 작용할 것으로 보고 롯데그룹의 지원이 필요한 상황이라고 진단했다.

GS건설과 HDC현대산업개발도 보고서에 언급됐으나 우발채무에 대한 대응이 가능하며 부담이 높지 않아 보다 긍정적인 상황이라고 분석했다. 다만 이 두 회사의 경우 올해 예정된 행정처분 결과에 따른 신용도 변화가 있을 수 있다고 전망했다.

보고서에 따르면 GS건설 PF 우발채무는 약 3조2,000억원으로 자기자본(4조5,000억원) 대비 0.7배 수준이다. 이 중 57%인 1조8,000억원이 위험도가 높은 도급사업 관련이며 대부분 미착공 분양미개시 사업장으로 구성된다.

GS건설은 지난해 9월 기준 현금성자산 보유액과 수년간의 영업실적을 감안하면 PF우발채무 대응이 가능하다고 나이스신용평가는 판단했다. 지난해 9월 기준 GS건설 부채비율은 250.3%다. 다만 GS건설은 지난해 인천 검단 사고와 관련해 대규모 충당금을 설정해 재무부담이 높아진데다 이와 관련 행정처분이 올해 초 나올 것으로 예상되는 만큼 지켜볼 필요가 있다는 분석이다.

지난해 말 기준 부채비율이 200%를 하회(118%) 중인 HDC현대산업개발도 지난해 9월 기준 PF우발채무가 2조1,000억원으로 자기자본(3조원) 대비 0.7배라는 분석이다. HDC현대산업개발은 2022년 초 발생한 광주 화정사고 이후 선제적으로 PF우발채무를 관리한데다 PF우발채무 잔액 중 도급사업 관련 규모는 1조4,000억원으로 이 중 70%가 분양률이 양호한 사업장으로 구성됐다고 평가했다.

보고서는 HDC현대산업개발이 우발채무 부담이 높지 않다고 평가했다. 상대적으로 위험성이 높은 미착공 및 분양미개시 사업장 우발채무가 4,000억원으로 보유 현금성자산의 0.7배를 하회하기 때문이다. 다만 HDC현대산업개발도 올해 상반기에 광주 화정 사고와 관련한 행정처분 결과가 신용도에 영향을 미칠 수 있다고 진단했다. 

코오롱글로벌과 HL디앤아이한라도 보고서에 언급됐다. 코오롱글로벌 PF우발채무는 지난해 말 기준 1조5,000억원으로 자기자본(5,900억원)의 2.6배에 달하며 이 중 도급사업 관련 미착공 사업장에 대한 PF 우발채무가 6,100억원으로 집계됐다. 대전 봉명동 주상복합과 대선 선화동 주상복합 3차 사업장이 우발채무의 대부분을 구성하고 있는데 앞으로 본PF 전환 및 분양 실적에 따라 우발채무 부담 경감은 가능하다고 봤다.

HL디앤아이한라는 PF우발채무가 2,100억원으로 자기자본(4,100억원)의 0.5배로 집계됐다. 대부분 미착공 사업장 구성이지만 사업지가 이천, 서울 마포인데다 채무 중 600억원이 2026년 말 만기가 도래하기 때문에 부담 수준은 높지 않다는 평가를 받았다. 다만 부채비율과 차입금 의존도가 각각 329%, 46.9%로 높기 때문에 재무부담 관리는 필요하다고 진단했다.

이런 가운데 높은 부채비율과 차입금 의존도를 보이는 건설사에 대한 부정적 전망이 잇따른다.

업계 한 관계자는 "주택사업은 특성상 PF우발채무 발생 위험도가 다른 사업보다 높다"면서도 "건설경기가 침체된 상황에서 미분양 또는 미착공 현장의 일정을 섣불리 앞당겨 수익을 발생시키기는 힘든 상황일 것"이라고 말했다. 

그러면서 이 관계자는 "브릿지론 사업장은 보통 3개월 단위로 상환일정이 돌아오는데 이 일정을 미루거나 장기화 하는 협약을 체결하는 방식으로 채무 상환 부담을 조절할 것으로 보인다"며 "현재 우발채무 비중이 큰 건설사들은 단기간 리스크를 안고 가기 보다 장기적으로 채무 부담을 쪼개 분양 사업지를 안정적으로 끌고 가려는 전략을 취할 것으로 보인다"고 내다봤다. 

업계 또다른 관계자는 "부채비율이 높다해서 무조건 회사 재무건전성이 나쁜 것은 아니다. 오히려 사업 포트폴리오가 어떻게 구성되었는지가 중요한 요소 중 하나"라며 "특히 중견건설사 가운데 주택업에 의존도가 높았던 건설사는 PF 우발채무 위험 사업장이 나오면 빚을 털고 나오기가 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

이어 이 관계자는 "리스크 조절을 위해서 대형사나 종합건설사는 플랜트나 해외사업 등 포트폴리오 다각화한다. 이는 한 사업부문의 리스크를 다른 사업부문에서 상쇄하는 역할이 가능하기 때문"이라며 "업계 전반에 대한 막연한 PF 유동성 위기 우려는 경계해야 하지만 포트폴리오 다각화 역량이 부족하고 주택업에 치중됐던 건설사는우 자재가격, 고금리, 인건비 상승에 미분양까지 맞물리면 부채 감당이 안되는 상황이 될 것"이라고 분석했다. 

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