국토부 '새로운 임대주택 공급 방안‘ 발표
임대료 5% 상한 완화 등 수익성 제고
[SRT(에스알 타임스) 박은영 기자] 정부가 기업의 주택 임대시장 참여 활성화를 위해 임대료 규제를 완화한 '20년 장기임대주택' 도입 방안을 내놨다.
연간 1만가구씩 2035년까지 10만가구의 20년 장기임대주택을 공급한다는 계획이다. 눈에 띄는 완화 방안은 임대료 상승률 5% 상한의 완화다. 앞으로 20년 이상 장기 임대를 공급하는 법인은 임차인이 바뀔 시 시세 수준으로 임대료를 올려 받을 수 있게 된다.
국토교통부는 28일 오전 서울정부청사에서 열린 경제관계장관회의에서 ‘서민·중산층과 미래세대의 주거안정을 위한 새로운 임대주택 공급 방안’을 발표했다. 이번 공급 방안은 관계부처 합동으로 발표한 ‘역동경제 로드맵’에 따른 후속 대책으로 마련했다.
국토부에 따르면 국내 임대차시장은 공공이 약 20%, 민간이 약 80%를 공급한다. 이중 민간임대시장은 규모화를 막는 과도한 임대료 규제, 세제 중과 등으로 산업화되지 못하고 비등록·개인 다주택자 중심으로 형성돼있다.
민간임대시장 영세화로 장기간 안정적 거주가 가능한 양질의 임대주택 공급이 부족하고 시장 상황에 따른 높은 재고 변동성은 전세가 상승 등 임대차시장 불안요소로 작용하고 있다.
이에 정부는 임차인이 원하는 곳에서 적정수준의 주거비용으로 장기간 안정적으로 거주할 수 있도록 임대주택 공급 패러다임을 전환하는 대책을 낸 것이다.
리츠 등 법인이 대규모(단지별 100가구 이상), 장기간(20년 이상) 임대주택을 공급할 수 있도록 합리적 수준의 규제 완화와 공적 지원을 적용한 새 민간임대주택 사업 모델을 마련했다.
우선 법인이 대규모 장기임대 운영을 어렵게 하는 과도한 임대료 규제와 법인 중과세제를 완화한다. 또 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 및 기금 출·융자 등 금융지원과 취득 재산세 감면 등 세재혜택을 주고 부지공급과 도시계획 완화 등 지원책을 반영했다.
또 기업의 목표와 여건에 적합한 비즈니스 모델 선택이 가능하도록 사업모델을 ▲자율형 ▲준자율형 ▲지원형으로 분류했다. 유형별 임대료 증액 기준을 지키는 사업자에게는 법인 중과세 배제 혜택을 준다. 취득세 중과(12%), 종합부동산세 합산, 법인세 추가 과세(20%)에서 배제한다.
자율형은 민임법상 임대료 규제가 모두 폐지되며 지원은 중과세 배제 등 최소한도로 적용된다. 준자율형은 계약갱신청구권과 5% 임대료 인상 상한은 적용하지만 기금융자 및 지방세 감면 등 혜택이 추가된다. 지원형은 초기임대료까지 제한(시세 95%)하는 대신 기금출자 등 공적 지원을 늘린다는 방침이다.
기업형 장기임대 사업자가 도심 민간 부지를 원활하게 확보할 수 있도록 개인 토지주가 부지를 매각하면 양도세를 10% 감면하고, 법인 소유 토지 매각 때는 법인세 10%포인트 추가 과세에서 배제한다는 계획이다.
아울러 장기사업인만큼 장기 투자에 적합한 보험사도 참여할 수 있도록 기반을 제공한다는 방침이다. 보험사 임대주택 투자를 허용하고 지급여력비율 관련 장기임대주택 위험계수 적용을 25%에서 20%로 낮춰 적용한다. 사업자 변경을 통해 수익 창출이 가능하도록 포괄양수도 허용한다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "그간 한국에서 리츠가 활성화되지 못했던 이유 등을 감안하면 보험사 등의 투자를 이끌어내겠다는 것은 적절하지만, 자금투자와 임대주택의 운영은 서로 다른 역량을 필요로 한다"며 "자본력을 갖춘 사업자(대기업 포함)를 장기임대시장에 참여시키는 것도 고려될 필요가 있다"고 제언했다.