임대차법 중 계약갱신청구 2+2년 만기 도래
전문가들 "상승요인 맞지만 영향 제한적일 듯"
[SRT(에스알 타임스) 박은영 기자] 계약갱신청구권과 전월세상한제를 담은 임대차2법이 2020년7월 도입, 이달 말 시행 4년을 맞는다.
이에 따라 최소 4년(2+2년)의 임대계약이 가능하도록 한 계약갱신청구권 적용 계약이 만기 된다. 이에 일각에선 전월세상한제(5% 이내 제한)로 인해 전세 보증금을 올리지 못했던 임차인들이 전셋값을 한 번에 올리면서 전세시장 불안이 가중될 것이라는 전망이 나오고 있다.
다만 전문가들은 갱신권을 사용하고 시장에 나오는 전세수요의 거래유형이나 주택유형 전환, 부동산 가격 하락 시기 사용이 줄어든 계약갱신청구 등을 고려하면 시장 영향이 우려와 같이 크진 않을 것이라고 보고 있다.
16일 업계에 따르면 오는 31일 계약갱신청구권을 적용한 전세 계약이 종료되면서 시장에 전세 매물과 수요자가 쏟아져 나올 것이라는 예상이 나오고 있다. 최근 전세가격이 가파르게 오르고 있는 가운데 규제에 묶여 4년간 임대료를 올리지 못했던 임차인이 한 번에 값을 올릴 것으로 전망되며 시장 불안이 가중되고 있기 때문이다.
최근 전세가격은 가파르게 상승하고 있다. 한국부동산원에 따르면 올해 수도권 전세가격 상승률은 월별로 ▲1월 0.13% ▲2월 0.14% ▲3월 0.19% ▲4월 0.21% ▲5월 0.28% ▲6월 0.31% 등 상승폭을 키우고 있다.
이는 주택시장 인허가, 착공 물량이 줄고 수도권 신규 아파트 입주 물량이 감소한 영향으로 풀이된다. 통상 지역 부동산 시장에서 신규 입주물량이 대거 풀리면 이는 전세시장에도 물량 공급 역할을 해 가격 안정 효과를 낸다.
부동산R114에 따르면 올해 상반기 수도권 아파트 입주물량은 전년도 9만9,715가구 대비 1만3,257(13.2%) 줄어든 8만6,458가구다. 아파트 단지는 1,000가구 규모부터 대단지로 분류하는데 올해 상반기는 지난해 상반기에 비해 열 곳이상의 대단지 입주가 없었다는 의미다.
특히 서울은 올해 상반기 입주물량(5,850가구)이 지난해(1만5,080가구) 대비 61%(9,230가구) 쪼그라들었다. 하반기 서울에선 강동구 둔촌주공 재건축 사업을 통해 1만2,000여 가구 올림픽파크포레온 입주가 예정되면서 입주 물량이 늘었으나 상반기엔 물량부족에 시달렸다.
이에 시장에선 갱신계약 종료 후 임대료가 오른 채로 시장에 매물이 나오면서 전세가격이 오르고 전세 수요자 부담을 키우는 등 시장 불안을 야기할 수 있다는 전망이 나온다.
하지만 전문가들은 시장 영향이 크지 않을 것이라는 입장이다. 임대차2법 시행 4년 도래 후 오르는 보증금이 전세가격 상승 요인 중 일부로 작용할 수 있겠지만 계약 종료된 임대인의 다음 주택 계약에 대한 선택이 같은 주택유형의 전세 계약으로 남을 것으로 보장할 수 없기 때문이다. 전세 가격 또한 수요자의 자금력을 고려하면 인근 시세 대비 큰 폭으로 상향하긴 어려울 것이란 분석이다.
김준환 서울디지털대 부동산학과 교수는 "과거 임대차법 도입 예정 당시에도 시장에선 전세대란을 예고했었는데 실질적인 전세시장 가격 영향은 크지 않았다"라며 "수요가 몰리는 일부 인기 지역, 단지 위주 전세가격이 오를 순 있겠으나 전반적으로 수도권 전세가격이 오름세를 유지한 가운데 수요자의 자금력도 고려해야 하기 때문에 시세 이상 큰 폭의 가격 조정이 이뤄질 것으로 보긴 어렵다"고 내다봤다.
윤지해 부동산r114 수석연구위원은 "임대차법 시행이 전세가격 상승 요인인 것은 맞다"면서 "다만 현재 시장은 월세가격 급등과 신축 물량 부족 등 영향으로 임대차법으로 인한 시장 영향이 희석된 상태"라며 "거주 관점에서 원하는 가격에 맞는 매물을 찾거나 재계약을 할 수도 있어 대체제가 없는 게 아니기 때문에 전세가뭄, 대란 등을 야기할 상황은 아니다"라고 말했다.
양지영 양지영R&C연구소장은 "임대차법 시행 4년이 지난 시점에서 계약 종료 매물이 대거 시장에 나와 유동성을 보인다면 긍정적이겠으나, 전세시장 가격이 올랐고 현재 물량 부족이라는 요인을 중심으로 불안정한 상태인만큼 재계약을 맺는 사례가 늘어날 것"이라고 말했다.
양 소장은 이어 "전세대란의 우려까지는 아니겠으나 재계약으로도 올리지 못했던 보증금이 오르면 전세가격 상승에 일조하게 될 것"이라고 했다.