[SRT(에스알 타임스) 박은영 기자] 건설사의 ‘4월 위기설’ 우려가 해소되지 못한 채 4·10 총선이 끝났다.
정부는 금융권, 수분양자 등의 피해를 우려해 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)위기 해결에 적극 나서겠다는 방침이다. 하지만 올해 1분기 건설사 9곳이 문을 닫았다. 지난해(3곳)에 비해 3배 많다.
지금과 같은 위기설이 나오는 주된 이유는 부동산 PF 대출 보증과 이로 인한 우발채무 발생이다. 부동산 경기 침체로 수익성이 악화되면서 시행사가 감당하지 못한 채무는 건설사에 넘어가고 이는 건설사 도산으로 이어졌다. 이는 시행사와 건설사, 개발사업 위기는 금융시장과 경제 전반의 불안으로 확대됐다.
업계에선 위기 확산을 막기 위해 대출약정 불공정 조항에 대한 개선이 우선적으로 필요하다는 목소리가 나온다.
금융 리스크 부담은 시행사와 건설사 몫인데 수주로 먹고사는 건설사 입장에선 계약 가능성을 높이기 위해 일부 불합리한 부분을 감수하고서라도 금융사, 시행사와 PF 대출 약정을 맺는 게 문제라는 지적이다. 대부분의 PF 약정에선 건설사가 약정 기간 내 미준공 시 책임 면제 사유가 현실적으로 발생하기 어려운 상황으로만 국한된데다 분양률 저조 등으로 시행사가 공사비를 지급하지 못하는 경우에도 건설사는 자기 자금을 투입해 준공을 마쳐야한다고 한다.
금융 취급 수수료 또한 PF 조달 및 치환 과정에서 시행사와 건설사 부담으로 작용하기 때문에 건설사는 공사를 먼저 진행해야하는 압박이 있다.
불공정 약정이라 평가를 받는 대표적 약정은 '책임준공'과 '공사비조정 불인정' 이다.
먼저 책임준공 약정은 시공사가 건축물에 대한 책임준공 의무를 부담하도록 한다. 여기서 책임준공이란 천재지변, 내란, 전쟁 등 불가항력적인 사유만 의미한다.
이를 제외하고는 준공을 준수하지 못하는 사유로 인정되지 않고, 귀책사유가 없다는 주장을 할 수 없다. 코로나19 확산이나 공사비용 증가, 노동조합 파업 등은 인정이 안된다는 것이다.
공사비조정 불인정 약정에는 '시공사는 사전에 현장여건 및 설계서를 확인할 책임이 있고 지질조사 내용과 사업지 지질이 다르더라도 공사를 거부할 수 없다'고 적혀있다. '공기연장과 도급공사비를 조정하지 않기로 하며 물가상승에 의한 도급공사비 조정도 하지 않기로 한다'는 내용도 있다.
중견건설사 한 관계자는 "개발사업에서 건설사가 자기 자본을 대거 투입해 시작할 수 있는 사례는 현실적으로 거의 없다. 대체로 발주처로부터 사업을 수주하고 추진하기 위한 비용 조달로 PF가 필요하다"며 "개발사업에서 PF를 끼는 경우가 흔한 만큼 책임준공이나 대출 보증 등 계약에 있어 건설사가 다른 사업 참여자들보다 더 큰 부담을 안고 있다"고 말했다.
또다른 중견건설사 관계자도 "자재 가격 인상이나 노조 파업, 예기치 못한 현장 상황 등 공사 기간 증가나 비용 증가가 사유가 계약상 인정받지 못하는 범위인데다 금융 수수료에 대한 부담도 시행사와 건설사가 같이 지고 있다"며 "공사 기간을 맞추지 못하면 손해가 커지고 금융비용 리스크가 커지기 때문에 갈등이 있어도 공사를 마치고 발주처나 시행사와 얘기를 시작하는 경우도 있다"고 말했다.
건설산업연구원 역시 보고서를 통해 "제한적인 수주기회를 기업 생존을 위해 반드시 확보해야하는 다수 건설사와 자본력이 열위한 개발사의 이해관계가 맞물리면서 PF 조달을 위해 불공정한 계약을 감수하고서라도 PF 조달에 매달릴 수 밖에 없는 것이 업계의 현실"이라고 지적했다.
건설산업기본법에 따르면 '건설공사 도급계약 내용이 당사자 일방에게 현저하게 불공정한 경우'에 한해 계약이 무효가 될 수 있다. 또 '계약금액의 변경을 상당한 이유 없이 인정하지 않거나', '도급계약 형태와 공사 내용 등 관련된 모든 사정에 비추어 계약 당시 예상하기 어려운 내용의 책임을 떠넘기는' 등의 경우에는 불합리, 불공정한 약정이라고 설명하고 있다.
다만 이는 개발사업 참여자 이해관계나 현장 상황 등 다양한 사업장별 조건이 다양한 만큼 '불공정'을 가리기엔 다소 무리가 있어 보인다.
PF 약정 내용에서 '불합리', '불공정'을 가리는 기준은 건설산업기본법에서 다루고 있지만 명확하지 않은 표현으로 사례별 해석엔 어려움이 있어 보인다. 더 구체적인 판단 기준을 6개 호로 나눠 설명하고 있지만 이 또한 '상당한', '모든 사정에 비추어' 등 애매한 기준이다.
건설사에 퍼진 PF 위기 해소를 위해서는 건설산업기본법을 기반으로 불공정의 여부를 판단할 수 있는 기준이 먼저 개선될 필요가 있다.
또 공사비 약정에서 금액변동 요인이 되는 금리와 인건비, 기간변동에 요인이 되는 파업, 전염병 확산 등 공사 환경에 영향을 주는 사례를 반영해 구체적인 책임 비중을가릴수 있도록 명시하는 등 참여주체나 사업종류별 가이드라인이 마련되길 바란다.
