둔촌주공, 조합원 분담금 공사 재개 후 약 1억원 추가 예상
대조1구역, 분담금 협의 남아…청담르엘도 공사 중단 위기
[SRT(에스알 타임스) 박은영 기자] 고금리, 고물가, 인건비 상승으로 공사비가 늘자 서울 재건축 사업지에서 시공사와 조합간 공사비 갈등이 늘고 있다. 이에 공사가 중단되거나 사업이 지연되고 있다. 그 여파로 총공사비가 늘어나는 만큼 조합원 분담금 부담이 커지게 될 것으로 예상된다.
25일 업계에 따르면 지난 2~3년간 치솟은 공사비로 도급계약이 이미 체결됐던 서울 정비사업 현장 곳곳에서는 공사비를 두고 시공사와 조합 간 갈등이 빚어지고 있다.
한국부동산원에 따르면 올해 5월까지 진행된 공사비 검증은 총 11건이다. 공사비 검증 건수는 ▲2020년 13건 ▲2021년 22건 ▲2022년 32건 ▲2023년 30건 등 3년 사이 2.3배로 확대됐다. 연초부터 공사비 갈등이 많았던 만큼 업계는 올해 공사비 검증건수가 지난해와 비슷한 수준을 기록할 것으로 보고 있다.
공사비 지급이 늦어지자 시공사는 공사 중단을 선택하게 됐고 조합은 이로 인해 사업이 지연된 만큼 금융비와 오른 공사비 등이 추가 분담금 부담으로 더해지게 됐다. 조합의 추가 분담금이 적게는 수천만원에서 억단위로 오르는 만큼 일반분양분에 대한 분양가 상승도 불가피할 것으로 예상된다.
단군이래 최대 재건축 사업으로 꼽히는 둔촌주공 재건축(이하 둔촌주공)의 경우 2022년 공사가 약 6개월 간 중단된 바 있다. 공사중단으로 입주시기도 약 2년이 지연됐다. 공사비는 약 1조원이 늘었다. 이에 따라 조합원 분담금도 올랐다. 둔촌주공 입주 예정자 등에 따르면 조합원 1인당 분담금은 공사 중단을 겪으며 추가 분담금이 1억원 가량 늘었고 이로 인해 한 가구당 약 2억5,000만원 수준의 분담금을 지불해야 할 것으로 전망되고 있다.
둔촌주공과 같은 공사중단 사례는 올해도 이어졌다. 올해 1월 1일부터 은평구 대조1구역이 공사중단을 겪었고 최근에는 강남구 청담동 청담르엘 현장이 시공사로부터 공사중단 예고를 받았다. 이들 현장 모두 둔촌주공과 같은 전철을 밟게 될 경우 오른 공사비에 따라 조합 분담금이 커질 것으로 관측된다.
먼저 청담삼익아파트를 재건축하는 청담르엘 현장은 시공사인 롯데건설이 해당 현장에 공사중단을 예고하는 현수막을 내걸었다. 공사비 상승과 납입 지연, 일반분양 일정 확정 지연 등을 두고 시공사인 롯데건설과 조합이 협의점을 찾지 못하고 있기 때문이다. 협의가 이뤄지지 못하면 오는 9월 1일부터 청담르엘 현장 공사는 중단된다.
공사비가 협의됐던 2017년 당시 공사비는 3,726억원이었으며 지난해 5월 협의된 공사비는 58% 인상된 6,313억원이다. 공사비가 오르면서 조합 내 갈등이 빚어졌고 지난해 공사비를 협의했던 조합장이 사퇴, 현 집행부가 전 집행부의 공사비 협의를 거부하면서 현재 이 현장은 한국부동산원이 공사비 검증을 계획하고 있다. 청담르엘의 경우 일반분양 일정이 이미 1년 이상 지연됐다.
청담르엘 전에도 올해 서울 은평구 대조1구역이 올해 1월 1일부터 반년간 공사중단을 겪은 바 있다. 대조1구역 또한 공사비 인상 등을 문제로 갈등이 지속됐고 집행부가 부재하게 되자 공사비 지급과 사업주체인 조합 집행부 정상화가 미뤄지면서 현대건설이 공사를 중단했다. 이후 서울시가 코디네이터 파견 등으로 갈등 중재에 나서며 지난 12일 공사가 재개됐다. 업계 일각에서는 대조1구역이 둔촌주공과 비슷한 기간 공사가 중단됐고 세대수가 많지 않은 점을 감안해 가구당 평균 1억5,000만원의 추가 분담금이 나올 것이라는 관측하고 있다.
이렇다 보니 정비사업 단지의 일반분양가가 높아질 것이란 전망이 우세하다. 정비사업의 경우 공사비와 분담금 부담 등을 일반분양 수익으로 상쇄할 수 있어서다. 이에 국토교통부는 연초 ‘정비사업 표준계약서’ 등을 도입해 공사비 갈등을 줄이기 위한 노력을 했으나 이는 신규계약에 해당하는 대책으로 현재 분담금 상승 압박이 있는 현장에선 영향을 보기 어려울 것으로 전망된다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “표준계약서 도입 등의 방안은 앞으로의 공사에 적용되고 현재 문제를 겪는 사업지는 이미 계약이 완료된 민간계약 사업지”라며 “체결이 완료된 공사 계약과 조항 내에서 이견을 겪고 있는 것이기 때문에 계약 당사자 간 협의가 이뤄지지 않으면 해결할 수 있는 뾰족한 방법이 없다”고 말했다.