그룹 계열사 두 곳, 가산동 지식산업센터 PF주관 및 자금조달
지식산업센터 시장 얼어붙어…현대건설, 중순위 대출 보증 리스크 맡아
[SRT(에스알 타임스) 유수환 기자] 신한금융그룹 계열사 신한은행과 신한투자증권이 지식산업센터 조성을 위한 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업 주관과 자금조달을 맡았다.
해당 사업은 서울시 금천구 가산동 219-24번지 일대(옛 LG가산A연구소 부지)에 조성되는 지식산업센터 신축공사로 인창개발이 사업의 시행을 맡았다. 현대건설은 시공사 역할과 중순위 대출에 대한 보증까지 담당하면서 사업의 리스크 관리를 맡고 있다.
지식산업센터 시장은 한때 호황을 누렸으나 고금리와 인플레이션 여파로 위축된 상태다. 지식산업센터 시장이 2021년 연간 거래량과 거래금액 모두 최고치를 기록했으나 이후 꾸준히 하향세다. 다만 향후 금리가 인하되면 상업용부동산 시장이 다시 활성화될 수 있다고 전문가들은 평가하고 있다.
12일 투자은행(IB)업계에 따르면 신한은행은 금천구 가산동 219-24번지 일대에 조성되는 지식산업센터 신축사업에 PF 주관사를 맡았다. 신한은행을 비롯한 대주단은 사업의 시행사 ‘인창개발’에 총 2,980억원의 자금을 조달했다. 이 가운데 신한은행은 선순위로 대출자금 454억원을 지원했고, 특수목적법인(SPC)을 통해 중순위 대출 625억원을 조달했다. 신한투자증권도 SPC를 세워 400억원(중순위) 자금을 제공했다.
사업장이 있는 부지는 LG그룹의 서울 가산A연구소로 지난 2022년 인창개발에 매각했다. 당시 LG전자가 스마트폰 사업부문을 철수하면서 관련 업무를 진행했던 가산 소재 연구소를 매도한 것이다. 매각주관사는 존스랑라살(JLL)코리아다
이 사업의 시공사는 현대건설로 단순도급 뿐만 아니라 자금조달을 위한 채무보증도 담당했다. 사업보고서에 따르면 현대건설은 중순위 대출 피담보채무에 대해 보증을 섰다. 현대건설은 시행사의 채무인수 사유가 발생한 경우, 사업 및 대출약정에 의한 피담보채무(담보로 잡히게 한 부동산의 소유자가 빌린 돈)를 인수하기로 돼 있다. 현대건설은 사업 결과에 따라 리스크 부담에 대한 희비가 엇갈릴 것으로 보인다.
사업성 여부에 대해서는 반신반의하는 분위기다. 최근 지식산업센터 개발 사업이 고금리와 물가 인상으로 위축됐기 때문이다. 지식산업센터는 지상 3층 이상의 집합건축물로서, 공장, 지식산업, 정보통신산업 사업장이 최소 6개 이상 입주할 수 있는 규모의 비주거 시설이다. 오피스와 달리 지원시설의 규모가 30% 이하로 정해져 있다.
한때 지식산업센터는 사업자가 장기간 입주(혹은 임대계약)하는 경우가 많기에 부동산 시장에서 새로운 투자처로 주목받았다. 하지만 코로나19 이후 공실이 늘어났고, 금리 부담까지 커지면서 지식산업센터 투자가 크게 위축됐다.
상업용 부동산 전문기업 '부동산플래닛'에 따르면 지난해 전국 지식산업센터 거래량은 3,395건, 거래금액은 1조4,297억원으로 전년 대비 33.1%와 34.1% 만큼 줄었다. 지식산업센터 조성 예정이었던 가산W몰도 PF 채무불이행으로 공매 물건으로 시장에 나왔다. 부동산개발회사 ‘예인개발’이 지난 2022년 지식산업센터 개발에 나서기 위해 해당 건물과 토지를 매입했으나 대출 기한 연장에 실패하면서 공매에 부쳐졌다.
관건은 인허가 절차 이후 착공 여부다. 현대건설 관계자는 “기존 목표했던 착공 시기는 올해 하반기이지만 인허가 절차에 따라 시기가 변경될 것으로 보인다”고 설명했다.
한편 해당 사업장은 1호선과 7호선이 교차하는 가산디지털단지역 부근에 위치해 있으며 역에서 도보로 약 10~15분 거리다. 가산디지털단지는 주변 근무환경과 기업인프라 덕분에 국내에서도 활성화된 디지털단지다. 이곳에 약 8600개의 기업이 상주하고 있다.