◇ 주택임대차보호법에서 최우선 변제권
임차인을 보호하기 위하여 민사특별법 및 주택임대차보호법에 의해 규정되어 있고, 대항력(주택의 인도· 전입신고)을 갖추었을 경우 일정금액에 대하여 선순위 담보물권자나 다른 권리자보다 우선하여 변제 받을 수 있다.
기준시점은 담보물건인 저당권, 근저당권, 가등기 담보권 등의 설정 일자가 기준일이 된다.
배당요구 종기일까지 배당요구를 하여야 하며 경매개시결정의 등기 전에 대항력을 갖추고 유지되어야 하고, 주택 가액의 1/2에 해당하는 금액까지만 우선변제 받을 수 있다.
◇ 주택임대차보호법 관련 위험요소
배당요구를 하지 않은 최선순위 임차인이 주택임대차보호법 제2조의 보호를 받는 임차인인지 확실하지 않은 경우가 있다.
최선순위 임차인이 확정일자를 받지 않았거나 늦게 받았거나 배당액이 모자라거나 채무자와 공모하여 일부러 배당요구를 하지 않으면 매수인의 부담이 된다.
세대원 전부가 일시라도 주민등록이 전거된 경우에는 대항력 등을 상실할 수 있거나 후순위로 밀릴 수도 있는데 전 세대원의 주민등록초본을 살펴보지 않으면 현실적으로 아는 방법이 없다.
◇ 주택임대차보호법 제3조 대항력 등
주택임대차보호법상의 대항력을 행사하기 위해서는 주택의 인도 및 주민등록은 계속 존속하고 있어야 한다.
동거가족의 주민등록이 합가되거나 남아있는 사실을 모르고 세대주만을 기준으로 확인한 판례로, 임차인이 가족과 함께 그 주택에 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 대항력은 상실되지 않는다.
주민등록이 불법으로 직권말소 된 후 주민등록 제 21조에 의한 이의절차를 밟아서 제22조에 의한 재등록을 하여 대항력이 살아난 경우에는 대항력이 인정된다.
다른 용도의 건물이 주택으로 용도변경 된 경우 소유자의 동의를 받지 않았으면 보호받지 못한다.
◇ 제3자로 인하여 주민등록이 이전된 경우
주민등록이 주택임차인의 의사에 의하지 않고 제3자에 의하여 임의로 이전되었고 그와 같이 주민등록이 잘못 이전된 데 대하여 주택임차인에게 책임을 물을만한 사유도 없는 경우, 주택임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지된다.
◇ 주택임대차보호법 관련 위험부담
임대차 보증금을 인수하는 경우 배당받지 못한 임대차 보증금을 부담하여야 한다.
임대차 기간의 연장에 있어 임차인이 임대차계약의 해지를 원하지 않는 경우에는 잔여 임대차기간 동안 매수부동산을 인도 받을 수 없다.
주택임대차보호법 제2조의 주택은 주거용 건물 (이하 ”주택“이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차(임대) 주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다고 규정되어 있다.
구체적으로는 판례를 통하여 규정되어 있으며, 주택으로의 인정 여부에 대하여 공부상의 용도와 상관없이 실제로 주거 용도로 사용하는가를 기준으로 판단하고 있다.
그러나 임대인의 용도변경 승낙 없이 주거로 개조한 경우, 본래의 영업 목적인 공장, 모텔, 점포 등에 전입신고가 되어 있더라도 부수적인 거주라고 보이는 경우에는 주거로 인정하지 않는 판결도 있음을 유의하여야 한다.
◆전재천 JNP 토지주택정책연구소장
-땅 가진 거지 부자만들기 1, 2 저자
-고용노동부(주거복지사) 교육 강의
-유투브. 네이버TV 방송중