악화된 경기 상황을 반영이라도 하듯 지역의 산업단지를 중심으로 쌓여있던 임대나 매매 물건이 경매로 넘어가면서 공장의 매각물건도 많이 증가하고 있다.
'공장'이란 반드시 제조시설에 국한하지 않고 기계적인 도구를 이용하여 상품 및 서비스를 생산 또는 제공하는 설비를 갖춘 시설이라고 할 수 있다.
판례와 등기 선례에 의하면 공장이 아닌 예로 수영장, 사우나건물, 볼링장이나 주차시설, 골프연습장 등이 있다.
'제조장'은 ‘산집법(산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률)’과 ‘수도정비계획법’의 적용을 받지 아니하는 제2종 근린생활시설로써 소규모의 가내 공업식의 제조, 조립 등을 하는 공장을 말한다. (제조업소도 같은 의미)
◇ 공장 취득의 위험요소
오염물질이 매립된 경우로 오래된 공장에는 환경에 대한 규제가 심하지 않을 때부터 매립되어 있는 화학폐기물이 여러 가지 상황 변화로 노출되는 경우가 적지 않다.
공장의 매수에 공장 저당에 포함된 고가의 기계가 수제품이거나 기계의 내용물이 바뀌어 성능이 달라진 경우까지 일일이 감정하는 것은 사실상 불가능하다.
기계 등 내부까지 분해하여 정밀한 평가를 하는 것은 불가능하므로 기계류의 평가는 일반적으로 물가정보에 고시된 가격을 기준으로 외형을 보고 주관적으로 평가할 수 밖에 없는 제한이 있으므로 기계류 등의 감정가가 크게 차이 나는 경우이다.
◇ 공장 취득의 위험부담
형사상 처벌이나 과태료의 위험으로 공장 토지에 매립된 폐기물 등 오염물질이 표출된 경우 소유자에게 시정명령이 발하여지기도 하고, 함부로 폐기물을 처리하면 형사상 처벌을 받을 위험도 있다.
감정평가에 문제가 있는 기계류 등을 매수하거나 공장 저당법상의 공장이 아닌 경우 위 구축물을 공장 저당의 목적물로 한 부분은 무효이므로 매수하여도 소유권을 취득할 수 없다.
◇ 공장 저당법상의 공장에 설치된 구축물 등의 문제점
공장 저당법상의 공장이 아닌 경우 구축물을 공장 저당의 목적물로 한 부분은 무효라 할 것이므로 위 건물의 공매로 인한 소유권변동의 효력이 당연히 이 사건 구축물에도 미친다고는 할 수 없다. 그러나 일반저당으로서의 요건을 갖추었으면 일반저당으로서는 유효하게 성립한다.
설사 그 기계기구가 감정평가되어 매각에 포함되었어도 그에 대한 소유권을 취득할 수 없으므로 기계기구 상당의 손해를 볼 수 있다.
이는 종물 등이 아닌 제시외 건물이 감정평가되어 매각목적물에 포함되었다가 소유권을 상실하는 경우와 같은 맥락이다.
공장 취득을 경매로 참여할 시는 우선 문서확인으로 등기부등본과 건축물 관리대장을 신청하여 실제 허가된 공장의 코드번호와 허가품목을 확인하여야 한다.
일반인들이 많이 접하지 않는 큰 규모의 특수물건이므로 전문가의 조력을 받고 진행하는 것이 좋다.
◆전재천 JNP 토지주택정책연구소장
-땅 가진 거지 부자만들기 1, 2 저자
-고용노동부(주거복지사) 교육 강의
-유투브. 네이버TV 방송중
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