[전재천의 부동산포커스] 부동산 경매에 있어 제시외 건물이란?

제시외 건물이란 법원경매 대상인 부동산의 감정평가서와 물건의 목록내역이 공부상 나타나지 않으나 실제 현장에 존재하고 있는 건물을 말한다.

등기부등본과 건축물 대장에는 등재되어 있지는 않지만 현장에 제시외 건물이 존재하고 있는 경우 법원은 그 부분이 경매대상물과는 별개이고 완전히 독립된 물건 (타인소유 등기 건물일 수도 있음)인지, 아니면 부합물이나 종물인지가 파악되면 주물(경매대상물)과 함께 일괄평가하여 경매를 진행한다.

이때는 매각물건명세서 「제시외 건물포함 일괄입찰」 로 표시하고 별개의 독립된 물건으로 판단되면 경매대상 물건에서 배제하여 「제시외 건물 매각 제외, 법정지상권 성립여지 있음」이라고 표시해 준다.

◇ 제시외 건물의 위험요소

보완에 의한 양성화가 가능한지 판단이 어렵다. 제시외 건물이 대부분 위법 건물일 가능성이 크므로 용도와 건폐율, 용적률 등이 법규에 적합한지를 판단하는 것이 용이하지 않다.

제시외 건물이 종물(본 건물에 붙어 있음) 부합물(본 건물과 떨어져 있음) 판단하는 것이 어렵다. 제시외 건물이 아무리 크더라도 건축자가 따로 있으면 매각에서 제외된다.

◇ 제시외 건물의 위험부담

제시외 건물의 위법 건물일 경우 그 위반의 형태는 무허가, 무신고 건축물, 불법수선, 무단 용도변경, 준공 미승인, 건축규정 위반으로 나타나는데 양성화가 가능하지 않으면 위험부담을 갖게 된다.

◇ 위법 건축물에 대한 조치

시정명령(건축법 제79조), 이행강제금 부과, 과태료 부과, 이행강제금계고(건축법 제80조) 및 부과, 고발조치(건축법 제108조, 제113조) 등을 당할 수 있다.

징역과 벌금은 병과할 수 있고 원칙적으로 모든 위반 건축물에 대하여 부과하며 고발 시기는 2차의 시정명령 이후 이행강제금을 부과하는 시점으로부터 가능하다. 불법 용도변경 등에는 이행강제금 외에 200만 원 이하의 과태료를 부과한다.

◇ 제시외 건물에 대한 소유권 상실

경매실무는 집행관의 현황조사와 감정인의 평가서를 참고하여 제시외 건물이 종물이나 부합물이라고 판단되면 매각에 포함한다. 위 조건에 부합되지 않는다면 매각에서 제외하고 있다. 그러나 매각에 포함된 제시외 건물의 소유자가 다르거나 종물이나 부합물이 아닌 것으로 확정되면 매수인은 제시외 건물의 소유권을 취득할 수 없어서 제시외 건물의 취득가 상당의 손해를 입게 된다.

◇ 제시외 건물의 매각물건 포함 여부

등기부에 등재되지 않은 제시외 건물이 존재하는 경우에는 소유자가 건축하여 소유하는 것으로 판명되어 경매 신청인이 대위에 의한 보존등기를 하여 일괄

경매신청을 하거나 그것이 경매대상 부동산의 종물이거나 부합물임이 명백함이 아닌 경우 입찰 물건에 포함해서는 안 된다.

◇ 제시외 건물이 종물임을 알 수 없는 경우

집행관의 판단에 의하여 제시외 건물의 사용상 필요한 부분을 제외한 나머지 부분의 토지에 대한 인도 집행을 할 수 있으나 사용에 필요한 토지 부분과 면적은 매수인과 채무자가 합의하지 않으면 인도 집행이 불능처리되는 예도 있다.

◇ 법정지상권 성립의 가능성

매각외 제시외 건물이 소유자의 소유로 밝혀지고 종물이나 부합물이 아닌 독립 건물인 경우에는 관습법상의 법정지상권 성립의 위험성이 있다.

◇ 철거비용 등의 부담

제시외 건물이 타인의 소유로 밝혀지면 철거와 인도의 대상이 되므로 소송비용, 철거비용 등이 부담된다.

◇ 인도 집행의 어려움

제시외 건물 부분을 제외한 나머지 토지부분에 대하여 일부 인도가 가능한지, 가능하다면 제시외 건물 사용에 필요한 토지의 부분과 면적을 어떻게 합리적으로 지정할 것인지에 대해 제시외 건물의 사용상 필요한 부분을 제외한 나머지 부분의 토지에 대한 인도집행을 할 수 있다는 실무처리 의견도 있으나 반대 의견도 있다.

위에서 본 바와 같이 경매에 있어 제시외 건물은 복잡다사하므로 중요부분을 집중적으로 읽고 현장답사를 통하여 확인해 봐야 한다.

◆전재천 JNP 토지주택정책연구소장

-땅 가진 거지 부자만들기 1, 2 저자

-고용노동부(주거복지사) 교육 강의

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