[전재천의 부동산포커스] 부동산 농지경매 정의 및 농지취득자격증명의 중요성

농지를 경매로 낙찰받고자 할 때 미리 검토해야 할 것은 농지취득자격증명의 취득 여부이다. 점검해야 할 사항 및 위험부담에 대하여 알아본다.

◇ 농지취득자격증명 이란?

법적 농지 개념은 농지법에서의 지목이 전, 답, 과수원이며 농지라는 방식을 지목주의가 아닌 현황주의를 택하고 있으나, 부동산 경매 실무는 오히려 지목주의에 가깝다. 지목이 농지가 아닌 경우에 현황이 농지로 조사된 경우 농지취득자격증명을 요구하는 법원의 경매 사례는 발견되지 않고 있다.

◇ 농지 개념을 명확히 하여야 하는 이유

첫째, 농지인지 여부는 농지취득자격증명의 발급, 농지 소유권이전 재판의 선결 문제이다.

둘째, 자연인이 아니거나 농업법인이 아니면 원칙적으로 농지를 취득할 자격이 없다.

셋째, 농지전용 등 규제 법령에 따른 부담은 농지법 위반의 형벌 결정의 기준이다.

◇ 농지취득자격증명 미취득의 위험 요소

① 경작의 목적으로 사용하지 않는 농지도 그 변경 상태가 일시적으로 원상회복이 용이하게 이루어질 수 있다면 농지취득자격증명이 필요한 농지로 본다.

② 토지이용계획확인서에 도시지역 내의 전, 답, 과수원으로 해당 지역이 주거지역, 상업지역, 공업지역으로 지정된 경우 농지취득자격증명이 필요 없고 공부상 지목이 농지이더라도 양도일 현재 토지소유자의 자의든 타의든 실제로 농경지로 사용되지 않고 일시적으로 휴경상태에 있는 것이 아닌 한 양도일 현재 농지라고 볼 수 없다.

③ 농지는 농업인 또는 농업법인이 아니면 원칙적으로 농지를 취득할 수 없다. 다만, 농업실습 등 공공목적 또는 농림부 장관이 승인을 받은 경우는 가능하다.

◇ 농지취득자격증명 발급 기관의 부당한 반려 사례

농지취득자격증명을 발급하는 부서는 농림축산부 예전 규정에 따라 농지 일부에 무허가 건물이 있거나 기계공작, 공장으로 이용되고 있거나 해당 농지의 일부에 묘지가 있다든지 그 형상 변경이 일시적이고 원상회복이 가능한 경우에도 농지취득자격증명을 발급받아야 하는 농지지만 원상회복을 하지 않으면 농지취득자격증명을 발급받을 수 없다는 이유로 농지취득자격증명을 발려하고 있다.

판례는 이와 같은 경우 대부분 매수인의 승소판결로 농지취득자격증명을 발급받도록 하고 있으나 비용 등을 고려하여 소송을 포기하는 사례도 적지 않다.

◇ 농지취득자격 미취득의 위험부담인 매각불허와 보증금 몰수

기간 내에 농지취득자격증명을 법원에 제출하지 못하면 법원은 매각을 불허하고 보증금을 몰수한다. 실무에서는 농지취득 미발급 사유가 적법한지에 대하여 사실조회 신청과 동시에 매각기일 연기 신청을 하고 항고를 할 수 있다.

매수인의 책임으로 기일 내에 농지취득자격증명을 제출하지 못한 경우에도 항고 후 농지취득자격증명을 보완하여 매각허가를 받은 사례도 발견되었다.

◇ 영농 목적이 아닌 학교에서 농지를 취득한 경우의 조치

영농의 목적이 아닌 학교법인이 항고 후 실습지로 신청하거나, 매수인이 실수로 기일 내에 농지취득자격증명을 발급받지 못한 경우 항고 후 보완하여 농지취득자격증명을 받은 사례도 발견되므로 무조건 포기하고 보증금을 몰수당하면 안된다.

◇ 농지취득자격증명이 필요 없는 농지

토지이용계획확인서에 의하여 농지가 아니거나 농지취득자격증명의 반려통지에 의하여 농지가 아님이 판명된 경우에는 농지취득자격증명이 필요없다.

도시계획안의 농지라도 녹지지역 안의 농지 중에는 농지취득자격증명이 필요한 농지가 있으므로 확인이 필요하다. 일시적인 불법 형질변경으로 농지취득자격증명의 발급이 거부된 경우의 대응방안 등은 따로 연구할 필요가 있다.

이 경우에는 일단 매각결정기일 등의 연기신청과 동시에 농지취득자격증명이 필요한지에 대한 사실조회 신청을 할 필요가 있다.

경매과정에 사소할 것 같은 문제도 세세히 살펴야 한다. 일반인들은 농지에 관해서 깊이 모르기에 경락 후 피해를 보는 경우가 종종 나타나고 있다.

◆전재천 JNP 토지주택정책연구소장

-땅 가진 거지 부자만들기 1, 2 저자

-고용노동부(주거복지사) 교육 강의

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