[전재천의 부동산포커스] '고수익' 올리는 경매 성공 사례와 구체적 사안

지난주에 이어 경매 관련 성공사례 및 구체적인 사안에 대한 내용을 알아보는 등 필자는 다양한 부동산 분야에 대해 독자들에게 알려 드리고자 한다.

첫 번째 집합건물의 구분건물에 해당하는 토지만 경매에서 잘못 말소된 전유부분에 대한 소유자의 대지권을 찾아주어 상당한 이익을 준 사례다.

대지권 등기 없이 건물만 보존등기 된 후 토지에 대하여 가등기가 끝나고 대지권이 등기되었으나 가등기가 본 등기되어 대지권이 직권말소 된 후 토지 지분만 강제경매 신청되어 낙찰되었다. 경매 신청권자 등이 1억 원 가량 금액을 요구하여 협상이 결렬되었다.

같은 동의 다른 구분건물이 모두 대지권이 등기된 것으로 분리처분 규약이 없을 가능성이 클 것으로 판단되었다. 이를 확인한 결과 분리처분 규약이 없었고 대지권이 등기되었다가 가등기에서 본등기로 말소되었으나 토지에 대한 가등기는 구분건물이 성립되었다.

대지권과 전유부분 처분의 일체성이 생긴 이후의 등기여서 가등기와 이를 기초로 한 등기관의 대지권 말소가 무효임을 밝혀내어 매각허가에 대한 이의와 항고 절차를 거쳐서 경매를 기각시키고 대지권을 회복하므로 의뢰인은 상당한 수익을 챙긴 것이다.

두 번째 입찰전 원룸 대표자와 사전협의 후 매수하여 부동산 인도를 쉽게 한 사례다.

안성시 중앙대 인근 원룸이 경매로 나왔다. 룸은 20개지만 전입된 주민등록상 입주자가 30여 명으로 점유관계 확인이 어려웠다. 일부는 주민등록 전입이 상당히 빨라서 보증금의 인수문제를 확인하기가 어려워 4회나 유찰된 상태였다.

매수인은 입찰전 현장을 방문하여 입주자 대표인 학생을 만나서 입주한 학생들에 대하여 권리신고와 배당요구를 대신 신청하여 보증금을 받도록 도와주고 낙찰을 받게 되면 운송 수단을 제공하여 배당을 받지 못하는 학생들의 이사를 돕기로 하고 협조를 약속받은 후 낙찰받아 상당한 임대수익을 얻은 사례다.

세 번째 모텔을 다세대 주택으로 리모델링하여 용도를 변경하여 이익을 얻은 사례다.

수원시 인계동 인근 이면도로에 접한 모텔이 영업이 안 되어 사실상 폐업 중인 물건의 현장을 시장조사 하여 보니 모텔이 건축될 당시에는 인근에 주택이 없었는데 최근에는 다세대, 연립주택이 대량으로 건축되면서 주거밀집 지역으로 주변이 변화되자 모텔 영업이 아주 불리한 상황이 되었다.

리모델링을 전담하는 건축사를 대동하고 주위 요건에 맞게 다세대 주택으로 용도 변경하여 리모델링 문제를 검토하고 인근 공인중개사무소를 방문 다세대 주택의 매매가격과 임대 관계를 확인하였다.

용도변경이 어렵지 않았고 경제성이 있음을 확인하고 낮은 가격에 낙찰받아 다세대 주택으로 건축하고 전세 보증금으로 리모델링 비용을 충당하고도 잔여분이 남아서 일부를 임대하여 상당한 수입을 올렸다.

지난번에 이어 경매를 통한 여러 건의 성공사례가 소개 되고 있다. 본인의 실제 경험이 가장 중요하겠지만 위에서 보는 사례를 종합하여 공부한다면 응용 또는 현장분석 판단이 쉬워 고수익을 낼 수 있다.

◆전재천 JNP 토지주택정책연구소장

-땅 가진 거지 부자만들기 1, 2 저자

-고용노동부(주거복지사) 교육 강의

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