[전재천의 부동산포커스] 사용불가 토지가 명품토지로 재탄생 할 수 있다

지난주 필자 연구소를 방문하여 상담을 의뢰한 사례을 소개한다.

춘천시 남면 소재(강촌인근) 1998년 공유물분할청구 소송을 통하여 상담인 소유로 12,631㎡(3,830평) 5필지가 소유권이전등기 절차를 이행하였어야 하나 공유물분할등기 절차를 이해하지 못하여 21년간이나 쌍방 모두 현재까지 그대로 둔 사례이다.

상대방 4인 중 1인만 현지에 거주 연락이 되고 나머지 3인은 일면식도 없다고 한다. 현지에 거주 토지주 또한 3인의 형제와 연락을 하지 않고 지낸다. 토지 3곳 중 한 곳만 경작할 뿐 두 곳은 방치되어 전. 답이 숲으로 덮인 채 산으로 변해 있었다.

상담인은 어찌해야 좋을지 모르겠다며 공시지가 약 1억7,000만원 정도였다. 매매를 원하여 필자가 토지 현장답사 후 장. 단점의 판단 분석해 주었다.

토지가 서울양양고속도로 강촌IC 2,5㎞ 지점 서울 동북권에서 50분대 거리로 접근성이 좋은 편이다. 토지소재지가 남면으로 춘천시 초입이고 제2경춘국도가 남양주시 화도읍에서 춘천 남면(강촌)까지 32.9㎞ 연결된다.

남면에서 춘천시청까지 20㎞ 불과하고 현재 춘천 외곽순환도로가 서울양양고속도로 춘천IC에서 춘천댐까지 연결되어 있다. 제2경춘국도 남면IC 까지 춘천 외곽순환도로 16㎞ 구간이 연결될 예정이다.

춘천 시내를 경유하지 않고 남면에서 춘천 외곽순환도로를 따라 화천군, 양구군, 고성으로 곧바로 연결된다. 강원도 원산(북한)까지 제2경춘국도가 가장 빠른 지름길이 되는 것이다.

필자가 리조트로 개발 중인 춘천시 신북읍 발산리 산723번지 일대로 춘천 외곽순환도로가 지나고 있어 상세히 확인한 것이다.

접근성에는 장점이 매우 높은 반면 단점도 상당하다. 상담인도 현장 확인을 통해서 알고 있었다. 서울양양고속도로가 이 토지 바로 앞으로 지나고 있고 굴다리 끝에 바로 붙어 있다.

자동차가 지나는 구간이 100㎞ 구간이나 평일은 140- 150㎞ 달리고 있어 탱크가 지나가는 정도의 소음 지역이고, 농로길 연결, 경사도가 16-17도 농토로서도 부적합했다.

다만 옆에 개곡이 있어 수자원은 풍부하여 개발가치에 따라 옥토가 될 수 있었다. 필자는 상담인에게 이 토지를 현 상태로는 1억원에 매매하기도 어렵다고 말씀드렸다. 3단계로 처리하고 매각을 하시라고 했다.

첫 번째 공부 정리부터 공유물 분할에 의한 소유권이전등기 이행이 우선이다.

두 번째 도로공사에 공문 발송하여 위 토지 구간에 속도감지기 설치 요망 (저 속력 경우 소음이 대폭 감소)

세 번째 굴착기 작업을 통하여 필지를 3단으로 분리(분할) 하단 1,500평 중단 1,500평, 상단 830평 평탄 작업을 한 후 공시지가 보다 높은 가격인 평당 70,000원대에 매매할 경우 약 2억7,000만원 정도다. 소유권이전 비용과 굴착기, 토목비용, 중개수수료 등을 제외하면 2억2,000만원 가량 수령 가능하다고 상담하였다.

귀농, 귀촌 과정에 주택을 건축하게 되면 소음방지벽 설치도 가능하므로 완전히 다른 모습의 토지가 되는 것이다. 현재 소유권이전 절차 과정이다.

순차에 따라 개발 시 필자가 도움을 줄 것이다.

사람으로 비유하면 불치병이 있는 토지지만 명의를 만나면 치유가 되는 것같이 쓸모없는 땅도 전문가를 만나면 가치 있는 토지로 전환될 수 있다.

현재 상속을 받았던 이 토지는 공유물 분할 판결에 의한 소유권이전등기 절차를 진행하고 있으며, 토목공사 등을 통하여 명품토지로 재탄생 될 것이다.

◆전재천 JNP 토지주택정책연구소장

-땅 가진 거지 부자만들기 1, 2 저자

-고용노동부(주거복지사) 교육 강의

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