[전재천의 부동산포커스] 경매를 통한 토지 투자의 수익 창출 방법

필자의 연구소 산하 미래토지정책 포럼이 매월 1회 개최된다. 2018년 1월 발족하여 1부 강의는 외부 초청 강사가 하고, 2부는 필자가 부동산(토지)과 관련해서 강의하고 있다.

지난 수요일 강의는 1부, 2부 모두 외부 강사 초청으로 진행됐다.

1부는 서울 수도권에서 부동산경매 전문 법무사로 유명한 박재승 교수 겸 법무사가 맡았다. 경매교수 20년, 법원 출신 45년 경력의 전문가이다. 현재 경기중앙지방법무사회 집행연구위원장과 (사)한국 민사집행법학회 부회장을 맡고 있다.

2부는 고예준 선생이 맡았으며 현재 (재)한국역사문화 알리기 이사, 남양주시 별내 고등학교 한국사 선생님이다.

이번에는 두 분 강의 내용을 소개한다. 박재승 강사는 경매피해 대처법과 경매로 인한 피해가 발생했을 때 대안을 제시하면서 많은 내용을 강의하는 과정에 필자가 알고 있는 상식과 호환되는 부분 등을 설명하려고 한다.

경매에서 감정가대비 물건별로 낙찰가 평균가격이 산출되고 있다. 대법원 용도별 경매통계표의 2017년 3월 - 2018년 2월 말까지 평균 매각가율은 APT 90.6%, 단독주택 87.5%, 오피스텔 84.2%, 전·답 80.7%, 대지 79.7%, 연립·다세대 79.6%, 다가구 79.3%, 근생 71.4%, 임야 66%, 상가 56.2% 집계되었다.

위 통계는 부동산 경기 상향주기 낙찰가율이다. 중· 하향주기 낙찰율은 위 통계에서 10% 이상 마이너스 계산을 하면 정확하다.

독자들은 여기에서 숨은 함수를 알아야 한다. APT, 빌라, 단독주택은 유치권에 큰 문제는 발생하지 않는다고 보면 된다.

상가의 경우 유치권문제가 많이 발생한다. 임차인 경우 전 임차인과 시설비용(권리금) 문제가 있다.

임대인이 임차인을 계약기간 보다 미리 내보낼 때는 임대인이 권리금을 대납해 주어야 한다.

계약 기간이 만료된 후에는 시설물은 원상복구 하도록 법이 정하고 있으나 임차인이 계약만료 기간 후 기존 3개월까지 더 사용하도록 임차인 보호를 하고 있다. 현재는 6개월로 연장되었다.

임차인 계약 기간이 많이 남은 상태라면 낙찰받더라도 임차인 보호가 우선됨을 잊어서는 안된다.

토지 경우 낙찰가율 66%인 것은 예년도에 비해 매우 높았다. 2015년~2017년까지 부동산(APT) 최대 호황주기였기 때문이다.

전·답 경우는 감정가대비 평균 55%이고 임야는 감정가대비 평균 45%선이다. 주택. 상가 등은 감정가액이 비교적 정확하다.

하지만 전·답 경우 주변 시세 반영과 거래가액을 추정하여 감정이 가능하다. 그러나 임야(산) 경우 감정가를 측정할 수가 없다. 실제 거래가 많지 않기 때문이다. 토지 감정원에서 감정사들의 감정평가는 수치를 기준으로 한다.

국가에서 세금 체계를 위한 공시지가는 의미가 없다. 실거래에 있어 공시지가 보다 낮게 거래되는가 하면 산업단지 등 호재가 있는 지역은 공시지가 대비 5~10배 이상 실거래가 이루어지고 있다.

감정사들이 임야(산)은 수치를 낼 수 없으므로 감정 결과는 실제 경매에 있어 무의미한 것이다. 경매에 있어 가장 꺼리는 물건이 임야다.

최근 몇 년 사이 소위 기획부동산에서 호재가 되는 지역 즉 평택지역이 산업단지 개발과 SRT 철도역 인근의 33,058㎡(1만평) 이상 임야 등을 낮은 가격으로 경매 낙찰받아 불특정 다수사람을 상대로 텔레마케팅(전화) 유혹하여 공유자 지분 몇 분의 몇 식의 지분 쪼개기로 현재 시세 반영보다 낮은 가격이라며 매매하고 있다.

필자가 수차례 반복된 칼럼을 통하여 1필지 토지에 수 명이나 수 십명이 지분으로 매입할 경우 개발이 불가하므로 땅을 사는 순간 땅을 치고 후회 한다고 지적한 바 있다.

반면 개발 가능한 임야를 낮은 가격에 경매로 낙찰받을 수 있다면 고수익이 분명하다. 옥석을 가리기란 전문가의 교육과 현장실무 경험이 필수다.

끝으로 고예준 선생님의 강의는 찬란했던 고조선 역사에서 지구상 가장 위대한 한민족임을 알 수 있었다. 고대 불화의 신비함과 천체물리학은 기원전에 가장 과학적이고 오늘날 4차산업의 혁명은 우리 한민족의 DNA가 있었기 때문이라고 판단된다.

◆전재천 JNP 토지주택정책연구소장

-땅 가진 거지 부자만들기 1, 2 저자

-고용노동부(주거복지사) 교육 강의

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