[전재천의 부동산포커스] 토지투자에 있어 도시계획시설의 설치 기준에 의한 도로

필자는 시사성 칼럼을 전문으로 집필해 왔으나 많은 독자들께서 저서 '땅 가진 거지 부자만들기 1, 2'의 법령이 어려워서 읽어도 이해가 안된다며 칼럼을 통하여 해석을 해 주면 좋겠다는 의견이 있어 부동산(토지) 개발에 직접 관련되는 중요 부분만을 간추려서 소개하고 있다.

부동산 일반투자 (아파트. 주택. 오피스텔. 상가) 등은 누구나 쉽게 접하고 경험을 통해서 접근 가능하지만 토지 투자는 수익이 높은 많큼 권리분석이 잘못 될 시 위험부담이 크기 때문에 깊이 있게 지식을 쌓지 않으면 접근(투자)이 어렵다는 것이다.

도로는 도시계획시설의 설치 기준에서 도로의 사용 및 형태별 구분하고 규모별 기능별로 구분된다. 도로 및 기반시설이 도시관리계획으로 결정되면 도시계획시설이 된다.

◇ 도로의 사용 및 형태의 기준으로 6가지로 구분되고 있다

-일반도로: 너비 4m 이상의 도로로서 고속 국도를 제외한 국도. 특별시도. 광역시도. 지방도. 시도. 군도. 구도. 농어촌도로로 통상의 교통 소통을 위하여 설치하는 도로를 가르킨다.

-자동차전용도로: 특별시. 광역시. 시 또는 군 내 주요지역 간이나 시. 군 상호간에 발생하는 대량의 교통량을 처리하기 위한 도로로서 자동차만 운행할 수 있도록 하기 위하여 설치하는 도로를 가르킨다.

-보행자전용도로: 너비 1.5m 이상의 도로로서 보행자를 안전하고 편리하게 통행하기 위해 설치하는 도로를 가르킨다.

-자전거전용도로: 너비 1.1m 이상의 도로로서 자전거의 통행을 위하여 설치하는 도로를 가르킨다.

-고가도로: 시. 군내 주요지역을 연결하거나 시. 군 상호간을 연결하는 도로를 가르킨다.

-지하도로: 시. 군내 주요지역을 연결하거나 시. 군 상호간을 연결하는 도로로서 지상 교통의 원활한 소통을 위하여 지하에 설치하는 도로를 가르킨다. 다만 입체 교차를 목적으로 지하에 도로를 설치하는 경우는 제외한다.

◇ 규모별 구분

투자가들이 토지이용계획확인서 및 지적도를 볼 때 가장 빈번하게 접하는 도로 기준이 된다. 그 예로 토지이용계획확인서에 ‘소로2류 접함’ 이라고 표시되어 있으면 ‘너비 8m 이상 - 10m 미만’인 도로에 접해 있는 것이다.

◇ 광로

광로 1류 너비 70m이상 도로

광로 2류 너비 50m이상 도로 70m미만 도로

광로 3류 너비 40m이상 도로 50m미만 도로

◇ 대로

대로 1류 너비 35m이상 40m미만 도로

대로 2류 너비 30m이상 35m미만 도로

대로 3류 너비 25m이상 30m미만 도로

◇ 중로

중로 1류 너비 20m이상 25m미만 도로

중로 2류 너비 15m이상 20m미만 도로

중로 3류 너비 12m이상 15m미만 도로

◇ 소로

소로 1류 너비 10m이상 12m미만 도로

소로 2류 너비 8m이상 10m미만 도로

소로 3류 너비 8m미만 도로

◇ 기능별 구분

도로가 수행하는 기능을 기준으로 다음과 같이 구분된다.

-주간선도로: 시. 군내 주요시설을 연결하거나 시. 군 상호 간을 연결하여 대량 교통을 처리하는 도로로서 시. 구의 골격을 형성하는 도로로 일반국도. 특별시도. 광역시도를 가르킨다.

-보조간선도로: 주간선도로를 집산도로 또는 주요 교통 발생원과 연결 시. 군 교통의 집산기능을 하는 도로로 근린주거구역의 외곽으로 형성되는 도로로 일반국도. 특별시도. 광역시도. 지방도. 시도를 가르킨다.

-집산도로: 근린주거구역의 교통을 보조간선도로에 연결해 근린주거구역 내의 교통의 집산기능을 하는 도로로서 근린주거구역의 내부를 구획하는 도로로 지방도. 시도. 군도. 구도를 가르킨다.

-국지도로: 가구(주택) 도로로 둘러싸인 일단의 지역을 구획하는 도로로 군도. 구도를 가르킨다.

-특수도로: 자전거전용도로. 보행자전용도로 등 자동차 외의 교통에 전용되는 도로를 가르킨다.

◆전재천 JNP 토지주택정책연구소장

-땅 가진 거지 부자만들기 1, 2 저자

-고용노동부 주거복지사 교육강의 (유투브) 방송중