필자는 지난 4회 연속 농지. 산지(임야) 등에 대하여 상세히 살펴보았습니다. 이번주 부터 시사성 칼럼을 집필하려 하였으나 '땅 가진 거지 부자만들기2'의 공동 저자인 박현선작가가 '도로의 중요성에 대해 게재하는것이 어떻겠는가' 제의해와 도로의 정의 및 중요성에 대하여 알아보기로 하겠습니다.
◇ 토지개발 (개발행위허가)시 도로의 진. 출입로 지목변경
도로에 접한 토지에서는 해당 도로가 개발행위 (인.허가)상 진. 출입로 사용 가능한 도로인지 여부를 판단해 주어야 하고 도로에 접하지 않은 맹지에서는 사도의 개설 등 진. 출입로 확보하는 전략을 검토 해 봐야 한다.
지목변경 시 건축물의 용도지역의 적합성에 대한 분석이 끝나면 다음 분석은 해당 부지로 드나들 수 있는 진. 출입로 확보를 할 수 있는지 여부를 검토하는 것이다.
◇ 도로 개발행위허가와 건축법
국토계획법상 개발행위허가 기준에 따라 허가를 받으려면 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지확보 계획이 적절해야 하며 대지와 도로의 관계는 건축법에 적합해야 한다.
개발행위의 기준은 일반적으로 국토계획법에 규정되어 있지만 도로와의 관계에 있어 국토계획법에서 직접 규정하지 않고 건축법에 따르도록 규정하고 있다. 따라서 개발행위허가를 위한 대지와 도로와의 관계에 대한 허가 기준을 보려면 건축법을 참조해야 한다.
◇ 건축법상 도로의 정의
도로란 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상인 도로 (지형적으로 자동차 통행이 불가능한 경우와 막다른 도로 경우에는 대통령령으로 정하는 구조와 너비의 도로)로서 다음에 해당하는 도로나 그 예정도로를 말한다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률. 도로법. 사도법 그 밖의 관계 법령에 따라 신설 또는 변경 고시된 도로로서 건축허가 또는 신고시에 특별시장. 광역시장. 도시사. 특별자치도지사 또는 시장. 군수. 구청장이 위치를 지정 공고한 도로를 말한다.
건축법은 법정도로. 예정도로 모두 도로로 인정하고 있으나 예정도로는 사용승인시점 (준공시점)에는 건축물 출입에 지장이 없어야 한다.
◇ 건축법상 대지와 도로와의 관계
건축법에서는 건축물에 대지가 접하는 도로의 너비. 대지가 도로에 접하는 부분의 길이 그 밖에 대지와 도로의 관계에 대하여 다음과 같이 규정하고 있다. 아래 해당 경우를 제외하고는 대지가 접해야 할 도로의 너비는 4m 이상이며 도로에 2m 이상 접해야 한다.(자동차만의 통행도로 제외)
① 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우
② 건축물의 주변에 대통령령으로 정하는 공지인 광장. 공원. 유원지가 있는 경우와 그 밖에 관계 법령에 따라 건축이 금지되고 공중의 통행에 지장이 없는 공지로서 허가권자가 인정한 것을 말한다.
③ 연면적 합계가 2천㎡(600평)이상인 건축물(축사, 작물재배사 그 밖에 이와 비슷한 건축물로 건축 조례로 정한 규모 건축물은 제외) 대지가 접해야 할 도로의 너비는 6m 이상이며 도로에 4m이상 접해야 한다.
④ 공장인 경우에는 3천㎡(900평) 이상이 되어야 6m 기준을 적용한다. 그 외 각 지자체 조례 법령에 의하여 약간의 차이가 있으므로 지자체 법령도 참고해야 한다.
위에서 본 바와 같이 가장 기본적인 부분을 확인하면서 도로에 관한 법률 관계 등을 계속해 집필하겠다.
필자는 여기서 좀 더 독자들께 이해를 돕기 위해서 지난주 있었던 현장답사를 소개하겠다.
필자외 박현선작가와 지인들이 함께 개발중인 춘천시 신북읍 발산리 산723번지 맥궁터 펜션형 타운하우스 현장 방문차 가는 길에 춘천 현지 공인중개사무소에서 분석을 의뢰받은 신북읍 산천리 위치한 산지(임야)에 대하여 현장을 먼저 답사했다.
중요 4대 문서중 하나인 토지이용계획확인서상 도시지역. 보전녹지지역. 공인용산지 면적 4208㎡(1273평)를 토지주가 평당 15만원 매도를 원하다고 하여 현장답사 후 개발이 가능하다면 매입 할 생각이었다.
토지가 춘천 외관순환도로 접도구역(진. 출입이 불가함)에 접했고 위성지도로 볼 때 4m 도로 가능 할 것으로 보여서 현장을 확인했던 것인데 농로 도로인 2m 도로 밖에 되지 않았다.
3m 이상이 되어야 도로법상 4m 도로가 인정되므로 위 토지는 개발불가 토지였다.
박 작가는 필자보다 먼저 허가 불가라고 말하자 동승한 지인은 어떻게 차 안에서 보고도 바로 판단하는가 신기한 듯 물어왔다.
필자 JNP토지주택정책연구소 연구원들과 박 작가는 늘 접하는 일이고 생활이기에 분석(感)이 빠를 수 밖에 없다. 많은 현장을 방문 경험하며 분석을 해 보면 누구나 자연스럽게 스펀치에 물 스며들 듯이 감이 빨라진다.
다음 칼럼에서는 도로법상 도로란 제목으로 이어 가겠다.
◆전재천 JNP 토지주택정책연구소장
-땅 가진 거지 부자만들기 1, 2 저자
-고용노동부 주거복지사 교육강의 (유투브) 방송중
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