내년 제로에너지·층간소음 규제 강화…아파트 분양가 상승 어쩌나

전국 분양가 3년간 3.3㎡당 약 600만원 상승

내년부터 제로에너지 건축물 인증 의무화

층간소음 사후확인제 등 시공 품질 기준 강화

[SRT(에스알 타임스) 박은영 기자] 주택시장 위축에도 불구하고 전국 아파트 분양가는 여전히 상승세를 유지하고 있다. 원자재 상승에 따른 원가부담이 커졌기 때문이다. 게다가 아파트 시공 안전 및 품질에 대한 중요성 확대로 제로에너지 건축물, 층간소음 등 시공 기준이 높아 지면서 내년에도 분양가는 꾸준히 오를 전망이다.  

22일 업계에 따르면 전국 아파트 분양가는 최근 3년동안 매년 3.3㎡ 당 200만원 이상 상승하며 가파르게 오르고 있다. 지난 문재인 정부 시절 주택시장이 과열됐던 데 더해 인건비와 원자재 가격 상승이 더해지며 분양가가 꾸준히 오른 것이다.

부동산R114 자료에 따르면 3.3㎡를 기준으로 지난달 전국 아파트 분양가는 평균 2,041만원으로 지난 2023년 1,800만원 보다 241만원이 올랐다. 2021년 1,305만원이었던 분양가는 213만원 올라 2022년 1,518만원을 기록했다. 2021년 이전까지는 연 평균 200만원대 분양가 상승 기록은 없었다.

특히, 내년에는 제로에너지 건축물 인증과 층간소음 사후확인제 등 아파트 건축 규제가 강화되면서 분양가는 더 오를 것으로 전망된다.

◆2025년 '제로에너지 건축물 인증’ 의무화

2025년부터 정부의 건축부문 탄소중립 로드맵 정책에 따라 제로에너지 건축등급기준이 적용된다. 온실가스를 줄이기 위해 건물을 지을 때 단열과 환기 등 성능을 높이고 재생에너지를 활용한 정도를 다섯 단계로 나눠 평가하게 된다.

민간아파트는 내년 6월부터 30가구 이상 단지에 ‘제로에너지 건축물 인증’이 의무화된다. 공공분양 아파트와 임대 아파트의 경우는 지난해부터 이미 5등급(에너지 자립률 20~40%) 인증이 의무화된 바 있다. 국토교통부는 이 같은 기준이 적용되면 전용면적 84㎡을 기준으로 130만원 가량의 건설 비용이 추가될 것으로 예측하고 있다.

◆층간소음 기준 강화… 1,000가구 이상 단지, 모든 공공주택 1등급 적용

층간소음 기준도 강화됐다. 층간소음 사후확인제를 통해 내년부터는 1,000가구 이상 대규모 단지를 포함해 모든 공공주택에 층간소음 기준 1등급이 적용된다. 이는 정부가 공공주택 시공 후 층간소음 차단 성능을 확인하는 제도로 해당 기준에 충족하지 못하는 주택은 준공 승인이 불가능해진다.

건설사는 정부의 새 건축물 규제에 맞추기 위한 인력과 자재 투입을 늘리고 기술개발을 위한 비용을 들이는 만큼 분양가가 오를 수 밖에 없다는 반응이다. 

한 대형건설사 관계자는 “아파트 시공 품질에 대한 정부 규제와 소비자 인식이 강화된 가운데 건설사들 입장에서도 환경과 안전에 대한 대비를 하지 않으면 도태된다는 인식이 있다”며 “규제와 소비자 인식에 맞출 수 있는 기술 연구·개발과 필요 마감재 등 비용이 더 들 수 밖에 없고 이는 분양가에도 반영된다”고 말했다.

김덕례 주택산업연구원 연구위원은 “분양가는 결국 투입 비용에 따라 산정될 수 밖에 없는데 품질과 안전, 기능 및 성능에 대한 요구가 과거에 비해 높아지는 만큼 들이는 비용을 원가로 계산하면 최종 공급가인 분양가는 올라갈 수 밖에 없는 구조로, 건설사도 더 이상 분양가로 폭리를 취할 수는 없는 상황"이라며 "주택 건설 현장에서 나타나는 인건비 상승, 노동조합과 갈등, 자재 수급 및 가격 상승 문제 등 대부분 요인이 비용을 올리고 있는 구조인 가운데 여기에 미래 사회를 대비한 인증 요구를 더하면 분양가는 오를 수 밖에 없다"고 설명했다.

그러면서 "정부가 인증 제도를 통해 시공 성능을 높이도록 유도하는 것은 긍정적이지만 국민 소득 수준 대비 분양가가 끝도 없이 올라선 안되기 때문에 적정 수준의 품질을 갖춘 아파트 분양가 수준에 대한 고민은 필요해 보인다"며 "소비자도 인증제도 도입시 개선 수준만큼 공급가가 오를 수 있다는 인식 확대가 필요하고, 정부도 정책이나 인증제도 도입시 오를 분양가 상승분에 대한 수준을 알리는 등 소비자 선택권을 고려해볼 필요가 있다"고 조언했다.