부동산 공시가격 새 산정방식 '시장변동 반영'…"현실화 폐지 긍정"

국토부 ‘공시가격 산정체계 합리화 방안’ 발표

‘공시가격 현실화 로드맵’ 폐지…2020년 이전으로 돌린다

“현실화 로드맵 구조적 한계, 폐지 '긍정'…시장 영향 제한적”

[SRT(에스알 타임스) 박은영 기자] 정부가 공시가격 산정방식 개선과 균형성 제고를 골자로 하는 ‘부동산 공시가격 산정체계 합리화 방안’을 발표했다.

국토교통부는 12일 부동산 공시가격 현실화 계획( 폐지를 추진하고 공시가격 산정방식을 개선하기 위한 ‘부동산 공시가격 산정체계 합리화 방안’(이하 합리화 방안)을 12일 공개했다. 이번 합리화 방안은 대통령 공약과 국정과제, 지난 3월 대통령 주재 민생토론회에 따른 현실화 계획 폐지를 실행하기 위한 이행계획이다.

앞서 현실화 계획은 2035년까지 공시가격을 시세 90% 수준으로 인상하는 것을 목표로 2020년 11월 수립됐다. 2021년 부동산 가격공시부터 적용됐으나 적용과정에서 국민의 경제적 부담이 증가하고 공시가격이 거래가를 넘기는 역전현상이 나오는 등 부작용이 제기됐다.

이에 정부는 연구 등을 통해 공시제도 안정성 훼손과 국민 경제적 부담 증가 등 현실화 계획의 근본적인 문제점이 확인된 만큼 부동산 공시법 개정으로 현실화 계획 폐지를 추진한다는 방침이다.

먼저 공시가격 산정방식은 매년 시세반영률 인상을 위한 현행방식을 국민 인식에 맞게 시장변화를 반영하는 방식으로 변경한다.

이에 따르면 변경되는 산정방식은 ‘공시가격=전년도 공시가격×(1+시장 변동률)’이다. 시장변동률의 경우 조사자가 시장 증거에 입각해 부동산 각각의 시장 변동률을 판단하게 된다. 비교 시장가격과 해당 가격 활용사유, 정량적인 공시가격 산식 등을 시장 증거로 활용한다. 균형성 제고가 필요하다고 인정한 부동산에 대해서는 균형성 제고분을 추가 반영하기로 했다.

변경된 산정방식으로 2025년 공시가격을 추산할 경우 2024년 공동주택 변동률 1.52% 대입시 시세 9억~12억원 사이 공동주택 공시가격 변동폭이 가장 클 것으로 전망된다.

현실화계획에 따르면 각각 공동주택의 공시가격은 4.52% 증가한 6억5,000만원과 8억6,700만원으로 책정될 전망이었으나 이번 합리화 방안에 따라 1.52%만 증가할 경우 6억3,200만원, 8억4,300만원 수준에 그친다.

이 방식은 공시가격이 시장가치 변화와 유사한 수준에서 변동되기 때문에 공시가격 공신력 확보에 유리하다고 국토부는 평가했다. 현실화 계획 도입 이전 수준을 기준으로 공시가격이 산정되는 만큼 공시가격의 실거래가 역전 현상 발생도 최소화 될 것으로 기대하고 있다.

또 국제적으로 통용되는 균형성 평가기준을 활용해 공시가격의 균형성이 저하된 지역 및 부동산을 선별·개선하고 균형성 제고는 국민 부담이 최소화 될 수 있도록 점진적으로 추진한다.

전문가들은 이번 공시가격 산정방식 변경에 대해 시장 정상화를 위해 필요한 조치였다고 평가했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 현실화 방안 폐지가 적절한 조치라고 평가하며 “기존에 공시가격을 시세 90% 수준으로 끌어올리는 현실화 방안은 매년 부동산 가격이 상승하거나 급락할 경우 조세, 복지 등 공시가격과 연동된 분야에 대한 대처가 어렵다는 구조적 한계가 있었다”고 말했다. 이어 “고액 자산 보유자에 정당 세금을 부과하겠다는 조세평등을 목표로 시작했으나 일반 주택도 현실화 목표가 도입돼 사실상 증세가 되는 문제가 있었다”고 덧붙였다.

이 연구위원은 “현실화 방안 폐지로 시장 거래가 활성화 될 수 있다는 일부 시각도 있으나 이는 제한적일 것으로 보인다”며 “시장에 영향을 끼칠 수 있는 하나의 요인 정도”라고 말했다. 이어 “오히려 최근 이슈가 된 가계대출규제가 당장 시장 미치는 영향이 더 가시적이다”라고 했다.