부동산 옥석가리기 심화…"전세가율 높고 미분양 없는 곳 주목"

[SRT(에스알 타임스) 박은영 기자] 부동산 경기 침체로 주택 공급이 줄자 수요 대비 공급이 부족해지면서 부동산 시장 지표들이 상승세를 보이고 있다. 

특히 매매가격이 오르면서 전세가격도 덩달아 오르고 있는데 전세값 상승이 1년 가까이 이어지자 수요자들은 부동산 선택의 폭이 좁아지고 있다. 이렇다 보니 전문가들은 앞으로 지역 매매가격 동향과 미분양 물량 추이 등을 따지는 수요자들의 ‘옥석가리기’가 더 심화될 것으로 보고 있다.

23일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매가격은 지난달 25일 이후 3주 연속 상승세다. 경기 아파트 매매가격도 3월 4주차부터 보합세로 전환됐다.

경기 아파트 거래건수도 다시 9,000건대에 육박하고 있다. 경기부동산포털에 따르면 3월말 현재 매매거래는 9,449건으로 지난 2월(7,601건) 수치를 넘었다.

청약시장에서는 올해 들어 경쟁률이 크게 뛰는 등 회복세를 보이고 있다. 정부의 청약 규제 완화 등으로 당첨 확률이 높아지면서 숨고르기에 들어갔던 청약자들이 몰리고 있는 것이다.

한국부동산원 청약 결과를 보면 지난 2월 전국 1순위 청약경쟁률은 4.8대 1이다. 이는 지난 1월(0.3대 1) 대비 16배가량 올랐고 같은 기간 1순위 청약 미달률도 73.8%에서 33.2%로 떨어졌다.

청약 열기 회복 조짐은 올해 1분기에 사용된 주택청약종합저축통장을 통해 확인된다. 올해 1분기 아파트 청약자가 약 20만명에 육박했다.

올해 1분기 전국 1·2순위 아파트 청약 신청자는 19만8,458명으로 지난해 1분기 8만2,558명 대비 140.4%(11만5,900명) 늘었다. 이 기간 권역별 청약자수를 살펴보면 수도권은 3만3,971명에서 10만915명으로 197.1%(6만6,944명) 늘었다.

전문가들은 지금과 같은 시장에선 2~3년 뒤 입주 시점의 시장을 고려한 청약 전략이 필요하다며 원하는 지역별 미분양 아파트 물량 추이와 매매가와 전세금 동향 등을 따져봐야 한다고 조언했다.

또 전문가들은 최근 원자재가격 급등으로 아파트 분양가가 오른 만큼 인허가 및 착공 물량이 최근 10년 간 평균 물량의 절반 수준이었던 점을 고려하면 수요자들이 청약 전략을 세울 때 가격 동향과 미분양 물량 추이 등 2~3년 뒤 시장을 고려해야한다고 했다.

부동산 한 전문가는 "입주물량도 부족하고, 전세가격은 상승세가 유지될 것으로 보인다"며 "소비자가 선호하는 지역이나 가격 등 옥석 가리기를 감안하면 공급부족은 더 심화될 것으로 전망된다"고 말했다.

가격과 관련 매매가격 동향과 전세금이 매매가격에서 차지하는 비율인 전세가율 등을 고려해야 한다. KB부동산의 ‘주간 전국 매매지수 상승률 톱' 자료에 따르면 4월 1주차 조사에서 경기 여주시가 0.27%로 1위를 차지했다. 이어 경북 안동(0.25%), 강원 춘천(0.23%) 경남 밀양(0.13%) 경북 김천(0.06%) 등의 순이었다.

미분양 물량 수준도 감안해야 한다. 미분양이 없다는 것은 인기 주거지역이거나 개발 호재 등으로 수요가 늘었거나, 최근 몇 년간 공급이 없어 수요가 충분하게 쌓여 있다는 의미이기 때문이다. 국토부에 따르면 올해 2월 기준 서울 27개 구 가운데 미분양이 하나도 없는 지역은 강남·서초·송파 등 강남 3구를 포함해 13곳 정도다. 인천은 10개 구군 가운데 동구와 계양구, 옹진군 등 3곳이다. 경기도에서는 31개 시군 가운데 여주시와 가평군, 과천시, 광명시, 구리시, 군포시, 안산시, 오산시, 의왕시 등 9곳이다.

김광석 리얼하우스 대표는 "개발호재와 주변 시세보다 저렴한 분양가를 갖춘 단지 수요가 높지만 원자재가격 상승 등으로 새 아파트 분양가가 가파르게 오르고 있어 실수요자 입장에서는 고민이 많을 수밖에 없다”며 “이런 경우 미분양이 없는 지역이면서 매매가격과 전세가격이 꾸준히 상승하는 지역은 가격이 떨어질 가능성이 적다”고 말했다.

이런 가운데 GS건설은 5월 경기 여주 교동에서 ‘여주역자이 헤리티지’를 선보인다. 이 단지는 GS건설이 여주에서 분양하는 첫 '자이' 브랜드 아파트인 데다 여주에서 3년 만에 선보이는 새 아파트다.

해당 아파트는 지하 2층~지상 27층, 8개 동에 전용면적 기준 ▲59㎡A 85가구 ▲59㎡B 81가구 ▲84㎡A 249가구 ▲84㎡B 248가구 ▲99㎡A 52가구 ▲99㎡B 52가구 ▲136㎡P(펜트하우스) 2가구 등 769가구로 구성된다.

경기 성남시 수정구에서는 GS건설·대우건설·SK에코플랜트 컨소시엄이 오는 6월 '산성역 헤리스톤'을 공급할 예정이다. 총 3487가구 대단지로, 일반분양 물량도 1,224가구가 공급된다.

광명에서는 롯데건설이 4월 경기 광명시 광명 9R구역 주택재개발을 통해 ‘광명 롯데캐슬 시그니처’를 선보인다. 지하 2층∼지상 최고 29층, 15개 동, 1,509가구 대단지로 전용 39∼59㎡ 533가구가 일반 분양된다.