[SR건설부동산] 수도권 13만 가구 공급안…정책 실효성 있나?

- 정부, 수도권 13만2,000가구 이상 공급안 내놔

- 절반 이상인 7만 가구가 공공 참여 재개발·재건축 방식

- 전문가 "민간의 적극적인 참여 유인책 마련이 중요할 것"

[SR(에스알)타임스 김경종 기자] 정부가 13만 가구 이상의 수도권 부동산 공급안을 내놨다. 

서울 도심과 3기 신도시 등 공공택지의 용적률을 완화하고 신규 택지를 발굴하는 방식으로 예상보다 훨씬 많은 물량을 발표했다.

전문가들은 13만 가구 물량 중 절반 이상을 차지하는 공공 참여형 정비사업의 실효성을 높이기 위해서는 민간의 적극적인 참여를 확보하는 것이 관건이라고 입을 모은다.

4일 정부는 관계부처 합동으로 서울종합정부청사에서 '서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안'을 발표했다.

이번 공급안은 서울 도심 및 3기 신도시 등 공공택지지구의 용적률 상향, 도심내 신규 택지 발굴, 공공이 참여하는 정비사업 등이 주요 내용이다.

우선, 정부는 태릉골프장, 용산 캠프킴 등 서울 도심내 군부지를 비롯해, 정부 과천청사 일대, 서부면허시험장 등 신규 부지를 발굴해 3만3,000가구를 공급한다.

3기 신도시 등 용적률 상향 및 기존사업 고밀화를 통해서는 2만4,000가구가 공급된다. 서울의료원, 용산정비창 등 기존 개발계획이 발표된 곳은 용도상향을 통해 가구 수를 높이며, 3기 신도시를 포함해 중소규모 공공주택지구, 택지개발지구 등에서도 용적률이 상향된다.

이번 대책에서 가장 많은 물량을 차지하는 방식은 공공이 참여하는 정비사업 형태다. 전체 13만2,000가구 중 53%인 7만 가구가 공급된다. 이중 공공재건축으로는 5만 가구, 공공재개발로는 2만가구가 계획됐다.

공공재건축은 LHㆍSH 등 공공이 참여해 기존 가구 수보다 2배 이상 공급하며 개발 이익은 기부채납으로 환수하는 방식이다. 공공이 참여하면 용적률을 300∼500% 수준으로 완화하고, 층수는 최대 50층까지 허용하는 등 인센티브가 주어진다. 대신 늘어난 용적률의 50∼70%를 기부채납으로 환수한다.

또한 주거환경 정비가 필요하지만 아직, 정비구역으로 지정되지 않은 지역(정비예정구역, 정비해제구역)에서도 공공재개발이 가능하도록 허용해 2만 가구를 추가 공급한다는 방침이다.

전문가들은 이번 대책으로 부족했던 공급 가뭄에 다소 해갈이 되겠지만, 정비사업을 통한 공급 방식에는 보완점이 필요하다고 분석한다.

송승현 도시와경제 대표는 "누적된 주택 매수 대기수요 대비 공급량은 부족할 것으로 판단되지만 주택매매시장의 공급불안은 일정부분 해소할 수 있을 것으로 본다"고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 "최근 가격급등 우려에 따른 주택구입 불안 심리를 낮추고 30~40대의 패닉 바잉 우려를 진정시키는 등 주택시장의 확실한 공급시그널을 보내려는 의지가 표명됐다"고 평가했다.

하지만 공공 참여형 정비사업의 실효성을 위해서는 적정 수준 이상의 인센티브가 확보되어야 한다는 분석이 나온다.

송 대표는 "공공정비사업에서 사업주체는 보통 민간에서 진행하는데 증가된 용적률의 50~70%를 기부채납 환수한다고 하면 사업성이 떨어져 정책 실효성이 떨어질 우려가 있다"고 말했다.

함 랩장은 "정비사업 용적률 상향에 따른 분양·임대주택 건립에 대한 인센티브 유인에 민간이 얼마나 적극적으로 참여할지가 공급량 총량변화에 변수가 될 수 있다"며 "수요자가 지불 및 접근 가능한 눈높이의 분양가와 임대료 적정성이 담보될 필요가 있다"고 조언했다.

서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)도 "단지 규모 별로 사업성이 다르기 때문에 일률적인 기부채납 비율보다는 조합별로 이득이 될 수 있을만한 수치가 제시되어야 한다"고 말했다.

그러면서 서 교수는 "공공부지 경우 반드시 영구임대 주택을 지어 주거취약계층을 위한 주택을 공급하겠다는 시그널을 보내야 한다"고 덧붙였다.

부족한 공급 물량에 대한 보완점도 거론된다.

함 랩장은 "8·4대책을 통한 실제 공급 물량 순증은 13만2,000가구 안팎에 그쳐 아쉽고, 대량공급을 예상했던 수도권 3기 신도시의 추가 공급물량이 2만 가구에 그쳤다는 점이 아쉬운 부분"이라며 "수도권 3기신도시의 자족기능의 주거 용지 전용을 통한 추가 공급책 마련이 필요하다"고 말했다.

송 대표는 "세제개편부분중 거래세를 수정보완한다면 추가 공급량을 기대해볼 수 있어 시장안정 가능성이 높을 것으로 본다"고 밝혔다.