- 공시지가 가파른 인상, 종부세 폭탄, 대출규제 등이 원인
[SR(에스알)타임스 우태영 편집위원] 새해에 들어서며 부동산시장이 붕괴되는 조짐이 나타나고 있다. 문재인 정부가 취한 각종 부동산 규제정책 때문이다. 매매가와 전세가 등이 급격히 하락하며 부동산 시장이 경착륙하고 있다.
김수현 정와대 정책실장과 김현미 국토교통부 장관등이 앞장서 추진하는 공시지가 인상, 종부세 인상 등 부동산 보유자들에 대한 징벌적 중과세정책으로 인해 부동산시장의 거래가 끊기는 이른바 거래절벽 현상이 벌어지고 있다. 이에 더해 부동산 가격 급락으로 인한 전세값 폭락으로 전국에서 전세보증금을 제때에 돌려주지 못하는 이른바 역전세난이 이어지며 ‘깡통전세’가 속출하고 있다.
<역전세난-깡통전세>
정부의 각종 부동산규제로 인해 집값과 전셋값이 동시에 폭락하면서 전국적으로 전셋가격이 2년 전 시세 이하로 떨어지는 지역들이 속출하고 있다. 특히 부동산 가격 하락폭이 큰 지방일수록 전세보증금 하락폭이 커지고 있다. 서울에서도 강남 강북을 가리지 않고 전셋값이 2년 전보다 낮아지는 곳이 늘고 있다.
전세값이 떨어지면 세입자들이 전세만기가 끝난 뒤 전세금을 제때 돌려받지 못하는 이른바 역전세난의 우려도 커진다. 11일 연합뉴스가 한국감정원의 월간 주택가격 통계를 자료를 토대로 올해 1월말 기준 전국 17개 광역 시·도의 아파트 전셋값을 분석한 결과 절반이 넘는 11개 지역의 전셋값이 2년 전(2017년 1월)보다 떨어진 것으로 나타났다.
전국 평균 아파트 전셋값이 2년 전보다 2.67% 하락한 가운데 울산광역시의 전셋값은 무려 -13.63%로 가장 많이 떨어졌다. 조선경기 위축 등으로 전세 수요가 감소한 반면, 새 아파트가 증가하면서 전셋값 하락폭이 커진 때문으로 분석된다. 울산 북구는 현재 전셋값이 2년 전에 비해 20.80%나 폭락했다.
경상남도 지역도 2년 전 대비 전셋값이 11.29% 내려 전국에서 두번째로 하락폭이 컸다. 거제시는 전셋값이 무려 34.98% 하락, 전국 최대 낙폭을 기록했다. 실제 이들 지역은 '깡통주택'과 '깡통전세' 문제로 지난해부터 임대차 분쟁이 심각한 상황이라고 연합뉴스는 덧붙였다. 깡통주택이나 깡통전세는 집이 경매로 넘어갔을 때 세입자가 전세금을 다 돌려받지 못하는 주택을 말한다.
울산 경남뿐만 아니라 부산 아파트 전셋값도 2년 전보다 2.36% 하락한 상태다. 세종(-5.47)·강원(-2.62%)·충북(-4.01%)·충남(-7.08%)·경북(-8.10%)·제주(-3.71%) 등에서도 2년 전보다 전셋값이 많이 내렸다.
수도권인 경기도의 전셋값도 2년 전보다 3.6%, 인천은 0.26% 낮아졌다. 안성(-13.47%) · 안산(-14.41%), 오산(-10.05%) · 평택(-11.08%) 등지의 낙폭은 두 자릿수에 달했다.
서울도 전셋값이 크게 떨어지고 있다. 강남 4구의 전셋값은 2년 전보다 0.82% 떨어졌다. 서초구의 전셋값이 2년 전 대비 -3.86%,, 송파구도 -0.88% 내렸다. 강남구(0.02%)는 2년 전 수준이다. 강북에서도 최근 하락세가 나타나면서 현재 도봉구 전셋값은 2년 전보다 0.40% 낮다.
이처럼 역전세난이 지속되면 집값이 더욱 하락하고 깡통주택 · 깡통전세 등에 따른 대출 부실화 가능성도 커진다. 당국은 현재 깡통전세 문제가 심각해질 경우 역전세 대출을 해주거나 경매 유예기간을 연장하는 등의 방안도 내부적으로 검토 중인 것으로 알려졌다.
<거래절벽>
정부의 공시가격 인상과 종부세 증세, 대출규제 등의 정책으로 인해 부동산 거래는 올들어 급격히 감소하였다.
11일 서울부동산정보광장에 따르면 올해 1월 등록된 서울시의 아파트 매매 건수(실거래 신고 기준)는 1876건에 불과하였다. 하루 평균 60건이 거래된 셈이다. 이는 작년 1월의 1만198건에 비하면 무려 82%나 급감한 수치이다.
특히 강남(690건→86건)과 송파(825건→82건) 등 강남4구의 거래가 크게 감소히였다. 용산구의 거래량은 20건에 불과하여 지난해 1월의 1021건보다 98%나 줄어들었다. 사실상 거래가 끊어진 것이나 다름없다.