ⓒ픽사베이
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- 정부, 8일 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’ 발표

- 구조안전성 비중 '30%' 완화, 주거환경·설비노후도는 30%로 강화

[SRT(에스알 타임스) 박은영 기자] 정부가 재건축 공급의 마지막 걸림돌로 꼽히던 '재건축 안전진단 규제'를 완화했다. 이달 중 행정예고를 거쳐 내년 1월부터 시행될 예정이다.

8일 국토교통부는 지난 8월 16일 발표한 ‘국민 주거안정 실현방안’의 후속조치로 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’을 8일 발표했다.

재건축 안전진단은 재건축의 첫 관문에 해당하는 절차다. 정비업계에선 이를 분양가상한제, 재건축초과이익환수제(재초환)와 더불어 재건축 사업을 막는 이른바 ‘3대 대못’으로 평가한다. 앞서 정부가 분양가상한제와 재초환 개선안을 차례로 내놓으면서 마지막 규제 완화에 대한 요구도 지속돼왔다.

앞서 정부는 지난 2015년 5월 ‘주거환경 중심 평가 안전진단’을 도입해 주거환경 평가를 강화한 바 있지만 개편된 제도 취지에도 불구하고 안전진단 통과 건수가 급감해 도심 내 주택공급 기반이 위축됐다고 평가했다.

국토부에 따르면 2015년 5월부터 2018년 2월까지 34개월 동안 전국 139건(서울 59건)에 달했던 안전진단 통과 건수는 기준이 강화된 2018년 3월부터 올해 11월까지 56개월간 단 21건(서울 7건)에 불과한 것으로 나타났다.

이에 정부는 대선 공약과 8·16 주거안정 실현방안 등에 따라 ▲평가항목 배점 비중 개선 ▲조건부재건축 범위 축소 ▲적정성 검토 개선 ▲안전진단 내실화 병행 ▲재건축 시기 조정제도 보완 등 5개의 안전진단 개선방안을 마련했다.

◆ 구조안전성 비중 30%로 완화, 주거환경·설비노후도는 30%로 강화

주거환경 중심 평가 안전진단임에도 현재 구조 안전성 점수를 전체의 50% 비중으로 반영하다 보니 재건축 판정 여부가 구조 안전성 점수에서 좌우되는 문제가 있었다.

또 주거환경과 설비노후도 점수 비중은 각각 15%, 25%로 낮다.

이에 구조안전성 점수 비중을 30%로 낮추고 주거환경과 설비노후도 점수 비중을 각각 30%로 높일 계획이다.

주거환경 항목은 주차대수·생활환경·일조환경·층간소음·에너지효율성 등을 평가하고 설비노후도는 난방·급수·배수 등 기계설비·전기소방설비 등을 평가하는 만큼 앞으로 주거수준 향상, 주민불편 해소 관련 요구를 평가에 크게 반영할 방침이다.

조건부재건축 범위도 축소하도록 조정한다. 기존에 4개 평가항목별로 30점 이하는 재건축, 30~55점 이하는 조건부재건축, 55점 초과는 유지보수로 구분해 판정한다. 이 중 재건축은 바로 추진 가능했지만 조건부재건축은 시기 조정이 가능한 구간으로 운영된다. 이에 조건부 재건축 점수 범위는 2003년 제도 도입 이후 동일하게 유지되고 범위도 넓다보니 재건축 판정을 받기 어려워 진행에 차질을 빚었다.

이에 조건부재건축 점수 범위를 45~55점으로 조정해 45점 이하 경우 재건축으로 판정받아 바로 재건축 추진이 가능하도록 할 계획이다.

◆ 안전진단 적정성 검토 문턱 낮춘다…안전진단 내실화도 병행

또 중복되고 장기화되는 절차를 간소화하기 위해 앞으로는 조건부재건축이라도 원칙적으로 공공기관의 적정성 검토를 거치지 않고, 지자체 요청 시에만 예외적으로 시행되도록 개선한다.

입안권자인 시장·군수·구청장이 1차 안전진단 결과 중 기본적으로 확인이 필요한 사항만 검토하고, 그 과정에서 명확한 오류 확인과 미흡 근거자료 보완 지연 및 소명 부족으로 평가 결과에 중대한 영향을 미칠 우려가 있다고 판단하는 경우에만 적정성 검토를 요청할 수 있도록 한다는 것이다.

아울러 요청이 들어오더라도 1차 안전진단 내용 전부가 아닌 지자체가 미흡하다고 판단한 사항만 한정해 적정성 검토를 하도록 개선할 계획이다. 국토부 장관이나 시·도지사는 필요한 경우 입안권자에 대해 적정성 검토 권고 조치나 시정요구가 가능하도록 할 예정이다.

대신 정부는 이로인한 안전관리 미흡이나 안전사고 예방을 위해 안전진단 내실화를 병행하겠다는 방침이다. 안전진단이 공공기관의 적정성 검토 없이도 민간진단기관의 책임 하에 시행되도록 필요한 교육과 컨설팅을 강화하고, 실태점검도 병행해 안전진단을 내실화할 계획이다.

국토안전관리원 등 공공기관은 전체 민간진단기관을 대상으로 분기별정기교육을 실시하고 지자체 요청시 안전진단 실시 전에 공공기관이 지자체, 선정된 민간진단기관(참여기술자)을 대상으로 안전진단수행계획서 등에 대한 컨설팅도 지원한다.

민간진단기관에 대한 합동 실태점검을 정기적으로 실시해 부실 안전진단 적발 시 2년이하의 징역과 2000만원 이하 벌금을 부과하고, 영업정지 등 제재도 신설할 예정이다.

마지막으로 안전진단 이후 시장상황 등을 고려한 재건축 시기조정 방안도 보완해 나갈 계획이다. 시·군·구청장이 지역 내 주택수급 상황을 종합적으로 검토 후 D등급 판정 단지의 정비구역 지정 시기를 조정할 수 있도록 구체화하고, 시장 불안과 전·월세난 등이 우려되는 경우 정비구역 지정을 1년 단위로 조정할 수 있도록 구체적인 절차도 정할 계획이다.

◆ 12월 행정예고 거쳐 1월 중 시행…현재 안전진단 수행 단지도 적용

국토부 조사에 따르면 2018년 3월 이후 안전진단이 완료된 단지(46개) 중 54.3%(25개)는 '유지보수' 판정으로 재건축이 어렵고, 45.7%(21개)만 '조건부 재건축' 판정을 받았다. 이번 개선으로 '유지보수' 판정이 23.9%(11개)로 크게 줄고, 26.1%(12개)는 '재건축' 판정을, 50%(23개)는 '조건부 재건축' 판정을 받을 수 있게 된다.

국토부는 평가항목 배점 비중, 조건부 재건축 범위, 적정성 검토 등의 이번 개정규정을 현재 안전진단을 수행 중인 단지에도 모두 적용할 예정이다.

이번 개선방안의 대부분의 내용은 '주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준(고시)' 개정사항이다. 12월 중 행정예고를 거쳐 1월 중 조속하게 시행될 수 있도록 할 예정이다.

또 1기 신도시 등에서도 정비사업이 원활하게 추진될 수 있도록 이번 개선방안의 적용효과 등을 연구용역 과정에서 분석하고 필요 시 2023년 2월 발의 예정인 '1기 신도시 특별법'에 추가적인 제도개선 방안 등을 별도로 담을 예정이다.

권혁진 국토부 주택토지실장은 "이번 개선방안은 그간 과도하게 강화된 기준으로 인해 재건축 첫 관문 통과가 어려웠던 상황을 해소하기 위해 안전진단 기준을 합리화하는 것"이라며 "제도가 시행되면 도심 주택공급 기반을 확충하고, 국민의 주거여건을 개선하는 데에 큰 효과를 기대할 수 있을 것"이라고 말했다.

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